Последние новости рынка недвижимости России

Готов ли покупатель платить за надежность девелопера

11 августа 2017 16:52

Готов ли покупатель платить за бренд и надежность строительной компании? Ирина Чухнина, PR-менеджер Строительной компании «Неометрия»: — Сегодня проблема долгостроев актуальна для многих городов страны. В 2016-2017 гг. количество несостоятельных в финансовом плане строительных организаций существенно возросло и соответственно появилось огромное количество проблемных объектов. Например, в Краснодаре на сегодняшний день 27% всех возводимых новостроек (1,3 млн. кв. м) относятся к категории долгостроев. Помимо этого, в 1 полугодии 2017 г. имеет место систематический перенос сроков сдачи частью застройщиков. Так, в конце 2016 г. было заявлено к сдаче 2,0 млн. кв. м МЖС, из которых реально введено в срок только 27%.В этой ситуации очевидно, что приобретение строящейся недвижимости — это риск, причём риск не только большими деньгами, но зачастую и благополучием семьи. Поэтому покупатели недвижимости склонны доверять тем застройщикам, чья репутация не вызывает сомнений.Однако говорить о том, что клиент платит за «надёжность» строительной компании не вполне корректно – далеко не все надёжные застройщики закладывают в стоимость продукта бренд компании. Выбирая строительную компанию с хорошей репутацией, клиент платит справедливую рыночную цену за реальный объект недвижимости, который оформлен согласно всем нормам законодательства, строится из качественных материалов и будет сдан в срок.И напротив, покупатель «недоплачивает», приобретая недвижимость в сомнительном объекте. Ведь стоимость на такие квартиры зачастую намного ниже рыночной и порой даже ниже себестоимости. Задача застройщика при продаже такого объекта – собрать максимальное количество денежных средств, чтобы перекрыть стоимость строительства других объектов в краткосрочной перспективе, либо просто компенсировать текущие расходы. То есть, здесь мы имеем дело с финансовой «пирамидой». Нужно ли говорить о том, что такие объекты либо никогда не будут достроены, либо достроятся с серьезной задержкой и многочисленными нарушениями технологий.Рациональное поведение при покупке недвижимости – тщательно проверить документы застройщика, изучить его историю, узнать, своевременно ли сданы предыдущие объекты и в каком качестве, почитать отзывы, получить обратную связь у действующих клиентов компании. Не нужно стремиться к сиюминутной выгоде, если стоимость недвижимости от благонадёжного застройщика немного превышает предложение «безымянного». Вы платите не за бренд, а за гарантию своевременной сдачи качественного, комфортного жилья. Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA: — Покупатель согласен платить за имя строительной компании и именно для рынка недвижимости такая тенденция характерна. На надежность компании, ее честное и добросовестное имя в первую очередь обращают внимания покупатели.И на это есть вполне обоснованные причины.Во-первых, надежность компании дает уверенность, что строительство будет доведено до конца, не будет форс-мажоров и дополнительных затрат. Также это гарантирует качество проведенной работы, качественные материалы, отделку, а главное – все будет выполнено в срок.Во-вторых, крупные компании смогут предложить широкий выбор локаций под новое жилье, а в случае с жильем комфорт- и бизнес-класса — нестандартные архитектурные решения, что является немаловажным аргументом в вопросе принятия решения для покупателей из данного сегмента.Более того, люди к крупным покупкам подходят более рационально, стараются найти как можно больше информации о застройщике, его проектах и максимально обезопасить себя. В итоге репутация компании будет основным критерием при выборе застройщика.Сразу сказать насколько вырастет цена на объект, если за него берется компания с надежной репутацией, нельзя. Все будет зависеть от привлекательности самого проекта и сегмента жилья. Но даже бренд не сможет скрыть неудачные проекты. Как я уже говорил, к покупке жилья человек относятся серьезно, поэтому любые недоделки скрыть будет практически невозможно. Евгения Сазонова, руководитель PR-службы Sezar Group: — Готов. Сегодня во всех отраслях коммерческой деятельности наступила эра «репутационной экономики», а в недвижимости в силу специфики продукта бренд девелопера становится приоритетным фактором принятия решения о покупке. Особенно на первичном рынке, где покупателю нужно поверить в проект на основе презентационных материалов, техдокументации и стройки.Если «разложить» значимость тех или иных аспектов бренда в глазах покупателя по пирамиде Маслоу, надежность компании будет «базовым» уровнем. Это критерий, одинаково важный для покупателей первичного рынка вне зависимости от сегмента. Опыт ранее реализованных девелопером проектов всегда становится аспектом пристального анализа. Мало кто выходит на сделку, не ознакомившись с отзывами жителей уже построенных домов, динамикой их строительства и темпами продаж, востребованностью предложений на вторичном рынке, отзывами экспертов в СМИ и социальных медиа.По мере повышения класса недвижимости растут и требования к бренду: презентационным решениям и офису продаж, системе коммуникации на этапе сделки и в процессе пост-обслуживания, профессиональным достижениям компании, ее месту в экспертном сообществе, декларируемым принципам ведения бизнеса, миссии и ценностях. Покупатель статусной недвижимости на этапе стройки хорошо осознает, что становится соинвестором проекта. И желание видеть в компании, которой доверяет средства, достойного партнера, логично.  

Поможет ли рынку недвижимости появление компенсационного фонда

11 августа 2017 16:19

Поможет ли рынку новый компенсационный фонд? Избавит ли он рынок от обманутых дольщиков? Отразятся ли нововведения на стоимости жилья? Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:- Полагаю, что компенсационный фонд – это единственно возможная в России модель защиты прав участников долевого строительства. Как показала практика, частные страховщики не смогли покрыть убытки ни одного крупного долгостроя в стране. Компенсационный фонд теперь послужит главной гарантией того, что какая бы беда не приключилась с девелопером или его проектом, покупатель получит свою квартиру, которую достроят на деньги из общей «кассы взаимопомощи». Это придаст дополнительную уверенность клиентам, которые сегодня испытывают неуверенность в надежности вложений в долевое строительство и предпочитают менее ликвидную «вторичку».В конечном счете их уверенность конвертируется в рост спроса на новостройки. Так компенсационный фонд поможет рынку. Но есть и риск: главный из них – это очередной виток ужесточения условий работы застройщиков. Поправки в 214-ФЗ фактически закрывают вход в отрасль новым игрокам и ставят в стесненные условия уже работающие компании. Для крупных девелоперов новые требования, конечно, не станут критичными, но на доходность бизнеса все же повлияют. Перекроет ли дополнительный приток покупателей на долевой рынок возросшие издержки бизнеса, покажет время. Дмитрий Железнов, директор по продажам Kalinka Group:- Закон, предполагающий создание компенсационного фонда в сфере долевого строительства не окажет большого влияния на рынок новостроек. Инвестирование всегда связано с риском. При этом покупатели элитных квартир несколько проще относятся к затягиванию сроков строительства объекта, — в том числе потому, что в элитном сегменте незавершенные объекты встречаются реже, чем на рынке жилья эконом-класса.Однако в предлагаемых поправках о компенсационном фонде есть спорный момент, затрагивающих интересы дольщиков элитных и премиальных жилых комплексов. Среди них есть инвесторы, целью которых является получение прибыли, но основную часть все же составляют люди, приобретающие квартиры или апартаменты для личного проживания. Согласно закону, застройщики будут перечислять в компенсационный фонд часть средств, полученных по ДДУ, то есть внесенных дольщиками. При том, что все дольщики будут отчислять одинаковый процент, суммы компенсаций будут различными, — кто-то получит их в полном размере, а кто-то лишь частично, в пределах 100 кв. метров, обозначенных поправками. Это выглядит как дискриминация покупателей, приобретающих квартиры большого метража, — а в сегменте элитной недвижимости они составляют значительную часть. Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group:- На системном уровне избавление рынка от обманутых дольщиков зависит от повышения эффективности бизнеса компаний в зоне риска. И это решения не в сфере ужесточения внешнего надзора, а в сфере переосмысления бизнес-модели и глобальной перенастройки процессов: выявления ниши, создания востребованного продукта, реализация которого позволит планомерно исполнять финансовые планы и обязательства.Что касается компенсационного фонда, в целом решение заменить не оправдавшую надежды систему страхования участников долевого строительства логично. Любая страховая компания руководствуется принципами эффективности своего бизнеса, выплата компенсаций для нее — потеря прибыли. Это главная причина того, что страховая система так и не заработала. Создание фонда, единственной задачей которого будет защита интересов дольщиков, — решение стратегически верное. Цели и задачи вполне достижимы, если будет задан правильный алгоритм формирования и распределения средств. Пока он не проработан, и нам сложно сказать уверенное «да, компенсационный фонд станет эффективной мерой». На уровне идеи мы поддерживаем его создание, но с оговоркой, что регламент действий должен быть прозрачным и понятным всем участникам долевого строительства.Отразятся ли нововведения на стоимости жилья?Озвученный сегодня процент взносов в компенсационный фонд сопоставим с аналогичными платежами страховым компаниям, поэтому данная статья расходов в стоимости конечного продукта девелоперами уже учтена. Но взносы в компенсационный фонд — далеко не единственное нововведение 214-ФЗ, ряд других требований повлекут увеличение расходной базы, и, как следствие, отразятся на цене для покупателей. Стоит понимать, что сегодня экономика девелопера не позволяет компенсировать «за свой счет» дополнительные факторы роста, каждый новый в конечном итоге переносится в стоимость продукта. 

Стоит ли ждать в ближайшее время роста первичного рынка в России

11 августа 2017 15:33

Весной 2017 года в России был зафиксирован резкий рост выдачи ипотечных кредитов. По оценкам некоторых экспертов, этот рост стал самым масштабным за последние несколько лет. Стоит ли ждать в ближайшее время роста первичного рынка в России? Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development:
— Рост выдачи ипотеки связан с пересмотром ставок по кредитам, которые вышли на комфортный уровень – ниже, чем в 2014 году. Это позволяет надеяться на рост первичного рынка в целом, но стоит понимать, что ипотека сейчас, скорее, поддерживает рынок, но не толкает его вверх, и во многих регионах до сих пор предложение значительно превышает спрос на новостройки.
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19): — На мой взгляд, существенного скачка роста ипотеки в Москве в первом полугодии не произошло. По данным ЦБ РФ, за первые пять месяцев 2017 года в столице выдали 20 921 кредитов, а их суммарный объем составил 83,8 млрд рублей. Между тем за аналогичный период прошлого года было выдано 19 506 ипотек на 72,2 млрд рублей. То есть по количеству кредитов мы остались практически на том же уровне, а вот их объем возрос на 16%.Это говорит о том, что ипотека не вовлекает на рынок новые группы покупателей (скажем, с меньшими бюджетными возможностями), но стимулирует обеспеченных клиентов брать более дорогие кредиты. Конечно, данная тенденция тоже позитивна, но я полагаю, что настоящий прорыв наступит только тогда, когда снижение ипотечной ставки позволит покупать жилье более широким массам населения. Тогда спрос возрастёт многократно.
Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group:
— Заметный рост интереса к ипотечному кредитованию произошел после снижения ЦБ ставки рефинансирования 16 мая, и, как следствия, появления выгодных банковских программ. Сегодня у покупателей есть реальная возможность взять кредит по ставке 10% годовых и ниже (ВТБ24, Газпромбанк), т.е. условия весьма лояльны даже по сравнению с прошлогодней программой государственного субсидирования ипотечной ставки. Преодоление этого порога действительно обеспечило хороший импульс рынку.По данным нашей статистики, количество консультаций у ипотечных брокеров выросло в начале лета в 3 раза, а количество сделок совершаемых с привлечением ипотеки — в два раза (по сравнению со среднемесячными показателями весны). При этом рост сделок с привлечением ипотечного кредитования характерен и для сегмента комфорт-класса, где доля ипотечных сделок составляет 35-40%, и для бизнес-класса, где она традиционно ниже. По нашему мнению, это следствие изменения отношения к ипотеке: люди бизнеса сегодня хорошо осознают, что взять кредит под 10% годовых намного выгоднее, чем достать «свои» из оборота. Стоит ли ждать в ближайшее время роста первичного рынка в России? На мой взгляд, сегодня на рынке есть все условия для того, чтобы прошлогодний сценарий весьма активного лета повторился. И это не только лояльная ипотека. В первую очередь наш позитивный прогноз основан на выводах о критичной массе отложенного спроса. Клиентов, «взявших паузу» на решение и регулярно наблюдающих за проектом в динамике, много. Убедившись в том, что «все хорошо»: строительство идет, квартиры продаются, цена не падает, а наоборот растет, они выходят на сделку, справедливо расценив, что ожидание еще более выгодной ипотеки в перспективе может нивелироваться ростом цен.
Просто в начале года объективные реалии рынка сформировали общее настроение «подождать», а сегодня этот тренд разворачивается в сторону конкретных действий. Когда ты уже определился с выбором жилого комплекса, ждать — это морально очень тяжело. Особенно, когда понимаешь, что рост цен неизбежен: по мере строительной готовности, удорожания строительных материалов, внедрения весьма дорогостоящих нововведений 214-ФЗ. В числе других причин, способствующих росту рынка новостроек, я бы выделил осознание новых правил игры вторичного сегмента. Не секрет, что начальным капиталом многих сделок на первичном рынке выступает реализация недвижимости «прошлого поколения», а успех продажи напрямую зависит от величины дисконта. 

Создание компенсационного фонда вряд ли поможет — Эксперт

11 августа 2017 14:55

Поможет ли рынку новый компенсационный фонд? Избавит ли он рынок от обманутых дольщиков? Отразятся ли нововведения на стоимости жилья? Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development:
— Нововведения на стоимости, безусловно, отразятся, причем наиболее ощутимым удар по рынку будет связан с рядом других изменений, принятых в 214-ФЗ, а не только с компенсационным фондом. Что касается помощи, то если понимать рынок как механизм взаимодействия покупателя и продавца, то создание компенсационного фонда вряд ли поможет. Хотя проблему обманутых дольщиков данная мера может несколько смягчить, поскольку гарантом в данном случае выступает государство.
 

В Подмосковье продается 50 тысяч квартир

11 августа 2017 14:14

По данным отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ» на вторичном рынке Московской области третий месяц подряд изменение средней удельной цены предложения находится в пределах погрешности, по итогам июля она составила 80,7 тыс. руб./кв.м. Объем предложения по итогам месяца уменьшился на 2% и составил 50,4 тыс. квартир. 
«По итогам июля в ближнем Подмосковье средняя удельная цена предложения уменьшилась на 0,8% по сравнению с июнем, — отмечает Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Больше всего подешевели ближний север и юг области – Химки, Мытищи, Пушкино, Видное, Подольск».
Динамика средней удельной цены предложения на фоне изменения объема предложения на вторичном рынке в целом по Московской области отражены на графике ниже: 
Средняя удельная цена предложения по поясам удаленности на вторичном рынке Московской области по итогам июля 2017 года составила:
ближнее Подмосковье: 93 817 руб./кв.м (минус 0,8% к июню)
среднее Подмосковье: 70 226 руб./кв.м (изменение в пределах погрешности)
дальнее Подмосковье: 52 147 руб./кв.м (изменение в пределах погрешности)  Изменение средней удельной цены предложения по локациям Московской области по отношению к предыдущему месяцу, аналогичному периоду прошлого года и с начала 2017 года представлено в таблице: По отношению к предыдущему месяцу значимое изменение средней удельной цены предложения в июле отмечено в зоне ближнего Подмосковья северного направления (-1,6%) и южного направления (-0,8%), а также в поясе дальнего Подмосковья восточного направления (-1,1%). Наиболее заметным в июле было уменьшение цены предложения в городах северного и южного направлений ближнего пояса, таких как: Химки (-1,7%), Мытищи (-1,6%), Пушкино (-1,6%), Видное (-1,5%), Подольск (-1,1%). Текущий уровень цен на вторичном рынке по локациям Московской области представлен ниже:     Объем предложения на вторичном рынке квартир Московской области по итогам июля уменьшился на 2% и составил 50,4 тыс. квартир. Текущий объем предложения почти на 12% превышает объем предложения в июле прошлого года.«Число объектов на продажу на вторичном рынке увеличивается, поэтому цены продолжают снижаться, пусть и не в ежемесячном режиме, — резюмирует Татьяна Саксонцева. — При этом средняя цена предложения по области в течение последних трех месяцев остается стабильной за счет небольшого изменения структуры предложения в пользу наиболее дорогого, ближнего Подмосковья».
Расчеты выполнены в соответствии с методологическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской Гильдией Риэлторов 

Недвижимость Москвы