Последние новости рынка недвижимости России
Станет ли жильё доступным
3 февраля 2017 16:56
Станет ли жильё доступным?Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье?Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках?Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости?
Татьяна Подкидышева, Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»:На сегодняшний день рынок находится на стороне покупателя: застройщики понимают, что сейчас востребовано комфортное жилье, реализуемое по привлекательной цене. Бизнес-класс продолжает устойчиво занимать свою нишу, хотя данный сегмент также претерпел некоторые изменения.Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье?Рынок и так развернут в сторону покупателя, а это значит, что сейчас сохраняются выгодные условия для приобретения квартир. При этом важно подчеркнуть, что снижению есть предел, и застройщики не могут падать скидкам дальше опасного уровня.Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках?Положительным моментом для застройщика является отсутствие незакредитованности, однако в условиях нагрузки (достаточно вспомнить удорожание импортной продукции на фоне ослабления рубля) разумно применять оптимизационные решения (без вреда для компании) и выстраивать грамотные управленческие процессы. Тем не менее, как мы уже отмечали выше, застройщик не может падать ниже определенного уровня, иначе эту будут продажи в убыток, которые впоследствии приведут к негативным результатам. В структуру себестоимости проекта входит строительство коробки, получение земельного участка, проектирование, подготовка и содержание площадки, строительство соцобъектов, подключение коммуникаций и прочие составляющие.Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости?Как мы отмечали выше, в момент существенного увеличения курса доллара по отношению к рублю увеличилась нагрузка на застройщиков (расходы на импортную продукцию выросли). Кроме того, на фоне валютной нестабильности люди охотно покупали недвижимость для сохранения своих средств. Отметим, что у тех, кто располагал крупными валютными накоплениями, в тот момент появился серьезный аргумент в пользу совершения сделки (выросла сумма в рублях для совершения сделки). Заметим, что цены на недвижимость как раз отставали от темпов роста валют, поэтому квадратные метры оставались доступными для покупателей.Сейчас на рынке недвижимости произошла «утряска» настроений, что касается и санкций, и валютных колебаний.
Какие застройщики чаще всего судятся с дольщиками
3 февраля 2017 16:47
Какие застройщики чаще всего судятся с дольщиками?Евгений Воробьев, юрист «М16-Консалтинг»:
— На сегодняшний день остается большое количество проблемных застройщиков. В основном это те, кто работает не по 214-ФЗ. Основные претензии к таким девелоперам – существенный срыв сроков и нецелевое расходование денежных средств дольщиков, проще говоря, растрата.
Какие основные причины для обращения в суд от дольщиков и от застройщиков?
Дольщики судятся из-за срыва сроков сдачи дома, несвоевременной передачи ключей, зачастую из-за каких-либо недостатков-«недоделок» в квартирах. В прошлом, когда на ФЗ-214 перешли еще не все застройщики, многие покупали квартиры по незащищенным схемам, в которых оставались лазейки для мошенников. К примеру, недобросовестные застройщики вели продажи по предварительному договору или договору ЖСК. Такие документы не проходят обязательную регистрацию, из-за чего некоторые квартиры, случайно или намеренно, продавались одновременно нескольким людям.
Что касается застройщиков, то для них главной причиной обращения в суд является несвоевременная оплата. Чаще всего это происходит при рассрочке, когда покупатели переоценивают свои силы и потом не могут вовремя платить. В таких случаях суд практически всегда становится на сторону застройщика, и покупатель лишается квартиры.
Какой процент споров решается в досудебном порядке?
Здесь 50 на 50, зависит от статуса застройщика. Компании стараются сохранить свою репутацию и стремятся к досудебному урегулированию. Например, некоторые петербургские девелоперы в случае возникновения конфликта идет навстречу гражданам и предпочитают решать спорный момент путем выплаты финансовой компенсации. В целом таким путем идут многие застройщики, которые боятся потерять потенциальных покупателей.
Количество дел с участием застройщиков за последние несколько лет увеличилось почти вдвое — эксперт
3 февраля 2017 15:40
Климент Русаковский, Управляющий партнер Юридической группы PARADIGMA: Какие застройщики Петербурга чаще всего судятся с дольщиками? Статистики подобных дел не ведется, ноПо нашим наблюдениям количество дел с участием застройщиков за последние несколько лет увеличилось почти вдвое. Сроки завершения строительных проектов нарушаются все чаще, на это влияют непростая ситуация в экономике и проблемы с решением инфраструктурных вопросов. Среди застройщиков, которые активно судятся Навис (Navis Development Group), «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «ЛенСпецСМУ», . Какие основные причины обращения в суд от дольщиков и от самих застройщиков?
Обычно суды применяют статью 333 Гражданского кодекса, то есть приходят к выводу, что предусмотренная договором неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В среднем суды сокращают размер неустойки на 30-40%.
Застройщики судятся в основном с поставщиками и субподрядчиками по срокам и качеству материалов и работ. В 2016 было инициировано несколько крупных дел крупных дел о банкротстве строительных компаний. Например, АО «ТОР» (эпизод конфликта вокруг ТРК «Питерлэнд») или ООО «Строительное управление — ГС» генподрядная организация, входящая в строительную группу Главстрой–СПб, который является частью консорциума «Базовый элемент».
Какой процент споров решается в досудебном порядке?
Учитывая довольно стабильную практику по взысканию неустоек, застройщики идут на компромисс с дольщиками. Однако определить процент споров, которые не дошли до суда можно лишь приблизительно, основываясь на результатах общения с коллегами и участниками рынка. Мы оцениваем количество таких споров в пределах 25-30%.
При урегулировании спора в досудебном порядке застройщики могут предложить дольщику не денежную выплату, а бесплатную отделку квартиры, скидку за парковочное место и т.д.
Мнение: Судить о надежности застройщика по наличию или отсутствию судебных споров не стоит
3 февраля 2017 14:26
Андрей Комиссаров, руководитель Коллегии адвокатов “Комиссаров и партнеры”: Какие застройщики Петербурга чаще всего судятся с дольщиками?Судить о надежности застройщика по наличию или отсутствию судебных споров не стоит. Чтобы делать выводы о законности деятельности необходимо анализировать решения судов, по каждому делу. Много судебных дел рассматривалось в судах общей юрисдикции города Санкт-Петербурга, предъявленных дольщиками к ООО «Тареал». ООО «Главстрой-СПб», ЗАО «Балтийская недвижимость», ООО «СПБ Реновация» предъявлены исковые заявления дольщиков. Не все иски удовлетворены судом, многие удовлетворены частично.Банкротство застройщика является ярким показателем неблагонадежности застройщика. Сведения о введении в отношении лица процедуры банкротства подлежат обязательному опубликованию в газете «Коммерсантъ» и на официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/). В 2016 году несколько строительных компаний ушли в банкротство. В январе в отношении ООО «Торговый дом СИГМА», в апреле — АО СК «Росстрой» введено наблюдение.Какие основные причины обращения в суд от дольщиков и от самих застройщиков?Основной причиной обращения в суд дольщиков в городе Санкт-Петербурге в 2016 году является несвоевременная сдача объекта строительства, в меньшей степени иски связаны со строительными дефектами.При этом граждане используют разные способы судебной защиты своих прав. Чаще всего участники долевого строительства обращаются в суд с заявлениями о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойка взыскивается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.Также дольщики обращаются с заявлениями о признании права собственности. В зависимости от степени готовности дома граждане могут требовать признания в судебном порядке: права собственности на объект недвижимости; права собственности на объект незавершенного строительства; права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.Гражданами подаются иски о расторжении договора долевого участия и возврате оплаченных денежных средств по договору. В ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от договора в связи с просрочкой передачи квартиры на срок более 2 месяцев. В этом случае застройщик обязан вернуть оплаченные дольщиком денежные средства по договору.Одна из причин обращения в суд граждан связана со сдачей объекта застройщиком со строительными дефектами.Судами города Санкт-Петербурга в 2016 году рассматривались иски граждан, которые, принимая объект строительства, либо после его принятия обнаружили дефекты. В таком случае гражданами предъявляются требования о взыскании стоимости устранения недостатков строительных дефектов либо об обязании устранить недостатки. Застройщики редко обращаются с исками к дольщикам. Основаниями к обращению в суд является неисполнение дольщиком обязательств по внесению денежных средств по договору в полном объеме, либо обязании участника долевого строительства принять объект, в случае если гражданин уклоняется от этого, расторжение договора участия в долевом строительстве. Застройщики обращаются в суд с заявлениями о признании незаконным и отмене постановлений о привлечении к административной ответственности, например, за нарушение за включение в договор условий, ущемляющих интересы потребителя. Какой процент споров решается в досудебном порядке? Статистику споров между дольщиками и застройщиками решаемых в досудебном порядке знают только сами застройщики. Как правило, если застройщик надежный и бережет свою репутацию, споры решаются в претензионном порядке, при условии, что дольщик предъявляет в претензии обоснованное требование.
Центр Петербурга закрыт. Что дальше
3 февраля 2017 13:36
Вступление в силу новой редакции Закона Санкт-Петербурга №820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга …» 15 января 2017 года искусственно ограничило предложение на элитном рынке в локации исторического центра города. На начало текущего года известно только о пяти проектах класса deluxe, которые могут выйти в продажу в ближайшее время в Центральном и Адмиралтейском районах. По данным консалтингового агентства Knight Frank St. Petersburg, в ближайшей перспективе в локации исторической части города могут выйти на рынок пять проектов, которые в данный момент находятся в активной стадии разработки. Статус жилья имеет только один из них – это клубный дом Art View House, строящийся на наб. реки Мойки,102, продажи в котором начнутся в марте 2017 года. Остальные четыре проекта – апартаменты общей площадью около 28 тыс. кв. м: это объекты реновации на ул. Глинки, д. 4, Невском пр., д.1/4, Конюшенной пл. 2 и нового строительства на Воскресенской наб., д. 32.«Среди перспективных направлений развития элитного сегмента жилой недвижимости в 2017 г. мы выделяем проекты небольших клубных домов в сегменте эксклюзивного жилья, создаваемого для узкого круга покупателей, готовых к высокой стоимости, но заинтересованных именно в таком формате. Один из самых интересных камерных проектов в центре города, с видами на воду и исторические доминанты Петербурга – это Art View House», – считает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко.«Для покупателей высшего сегмента элитной недвижимости правовая форма – апартаменты или жилье – не имеет существенного значения. Что действительно важно для элитного покупателя — это локация и тип строительства. Яркие видовые характеристики, возможность прогуляться после работы по центру города пешком, наличие подземного паркинга и других элементов комфорта нового строительства – вот главные предпочтения сегодняшнего покупателя жилья класса deluxe, — считает Михаил Ривлин, руководитель проекта Art View House (девелопер «Охта Групп»). – Со своей стороны мы приложили все усилия, чтобы удовлетворить возросшие требования покупателей. Высшего сегмента элиты в Петербурге строится крайне мало. Art View House повысит планку класса deluxe».Девелопер отмечает, что в исторической части практически не осталось пятен под строительство новых объектов. Все, что будет выходить на рынок в ближайшие несколько лет в локации «золотого треугольника» и прилегающих территорий вдоль реки Мойки и рядом с Таврическим садом, — это, скорее всего, объекты реновации. Как отмечают в Knight Frank St. Petersburg, это общеевропейская тенденция: промышленные здания переделывают в лофты, а особняки и дворцы – в апартаменты.Для девелоперов центр Петербурга всегда был крайне сложным местом для работы. Современные строительные технологии здесь играют важную роль, но на первом месте – жесткие ограничения и общественный резонанс. «Начинаешь строить в центре – будь готов к тому, что против тебя постараются обернуть любой закон, любое нововведение. Сроки и затраты увеличатся в 2-3 раза относительно первоначальной сметы. Но если ты отстоишь свое здание, то получишь возможность реализовать свой лучший проект, внести свою небольшую лепту в развитие великого города», — подчеркивает Михаил Ривлин.Клубный дом Art View House, разработанный архитектурной мастерской «Герасимов и партнеры» возводится в Театральном квартале, в котором находятся две сцены Мариинского театра и Консерватория им. Римского-Корсакова. Квартал граничит с Новой Голландией. Шестиэтажное здание в неоклассическом стиле включает в себя 24 квартиры, размещенные на этажах со второго по шестой, этаж коммерческих и хозяйственных помещений, закрытый внутренний двор и двухуровневый поземный паркинг. Проект выйдет в открытую продажу в марте текущего года.