Последние новости рынка недвижимости России
Элитные новостройки выходят на рынок с более низкими ценами
1 июня 2018 16:55
Средняя цена, с которой выходят на рынок элитные новостройки, за 2 года снизилась на 28%, сообщает департамент аналитики и консалтинга компании Point Estate. За этот период стартовые цены дважды снижались и дважды вырастали. Максимальное квартальное снижение средних цен составило 39%, максимальный рост – 59 %.За 2 года средняя стартовая цена предложения в выходящих на рынок элитных проектах сократилась на 28%. Если в 1 квартале 2016 г. элитные новостройки начинали продажи со средней ценой 635 тыс. руб./кв. м, то в 1 квартале 2018 новые элитные объекты предлагались за 455 тыс. руб./кв. м.Самая низкая средняя цена нового предложения за этот период составила 384 тыс. руб./кв. м во 2 квартале 2016 года, самая высокая – 773 тыс. руб./кв. м в 4 квартале 2016 г.Несмотря на существенные колебания средней цены в течение двух лет, линия тренда демонстрирует плавную тенденцию к снижению. Это связано с тем, что в последние 2 года выходило больше проектов подкласса «премиум», чем подкласса de luxe. Жилые комплексы премиального сегмента характеризуются более низкой ценой и, как правило, обладают большим объемом предложения, а значит, их влияние на среднюю цену ощутимее.При этом в 4 квартале 2016 г. и 1 квартале 2017 г. в продажу вышло больше дорогих проектов подкласса de luxe: 5 из 9 новых комплексов суммарно за два квартала, что отразилось на средней рыночной цене.Всего за 2 года продажи открылись в 29 новых комплексах, а также в двух новых очередях ЖК «Садовые кварталы» (2-й и 5-й кварталы). Из них 23 комплекса и 2 очереди в ЖК «Садовые кварталы» относятся к подклассу «премиум» (80% всех комплексов и 94% от проектного объема квартир и апартаментов).Средний объем новых элитных комплексов показывает уверенный рост. Если в 1 квартале 2016 года в элитной новостройке в среднем было 120 квартир и апартаментов, то в 1 квартале 2018 г. на новый проект в среднем приходится уже 189 лотов. При этом в 4 квартале 2016 и 1 квартале 2017 г., когда появилось больше проектов подкласса de luxe, чем в другие кварталы, средний объем снижался.«Активизация девелопмента в последние несколько лет характерна для всех сегментов столичного рынка новостроек. Элитный класс не стал исключением: довольно устойчивый спрос и благоприятная обстановка в московском Стройкомплексе подталкивает девелоперов выводить проекты, осваивая как новые, так и давно ожидаемые рынком площадки. Очевидно, что основной объем предложения представлен в сегменте «премиум», поскольку здесь сосредоточена более широкая целевая аудитория. Свои позиции закрепил и серьезно усилил деловой комплекс «Москва-Сити», став полноценным сегментом элитного рынка. При этом сегмент de luxe как наименее динамичный и наиболее устойчивый к внешним изменениям продолжает стабильно развиваться», – комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate.
Рейтинг самых доходных студий в новостройках бизнес-класса Москвы
1 июня 2018 15:22
Самая доходная студия в новостройке бизнес-класса Москвы принесет владельцу порядка 10,8% годовых, а сумма первоначальных вложений составит немногим более 6 млн рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». В денежном выражении ежегодный доход от такого бизнеса принесет инвестору более 650 тыс. рублей в год. Эксперты «Метриум» проанализировали предложение столичных новостроек бизнес-класса, чтобы найти наиболее перспективную для сдачи в аренду студию. Данный формат жилья был выбран в связи с его низкой стоимостью, а значит, доступностью для инвестора и высоким потенциалом доходности.На первом этапе аналитики «Метриум» определили наиболее доступные по цене объекты, представленные на столичном рынке первичного жилья бизнес-класса в I квартале 2018 года. Затем эксперты отсеяли все объекты, которые сдаются в эксплуатацию без отделки от застройщика, так как самостоятельный ремонт влечет за собой дополнительные высокие расходы, снижающие доходность вложений.На втором этапе эксперты «Метриум» оценили оставшиеся объекты по двум критериям. Первый – близость расположения относительно крупных бизнес-парков. Работающие в них специалисты, руководители высшего звена, иногородние и иностранные работники составляют основной костяк потенциальных арендаторов жилья бизнес-класса. В расчет принимались жилые комплексы данного сегмента, находящиеся не более чем в десяти минутах езды от крупных деловых центров. Второй критерий – расположение относительно станций метрополитена. Все комплексы, которые находились слишком близко (менее 7 минут ходьбы) и слишком далеко (более 15 минут) не попали в рейтинг. Расположение станции метро в шаге от комплекса может быть негативно воспринято арендаторами жилья бизнес-класса, так как данный инфраструктурный объект обычно генерирует оживленный людской трафик и окружен популярными заведениями общественного питания.На третьем этапе аналитики «Метриум» проанализировали локальные рынки аренды объектов в новостройках, а также во вторичном жилом фонде с высококачественной отделкой и другими важными для данного сегмента параметрами (наличие организованного паркинга, а также спортивных, медицинских центров, развлекательных, торговых комплексов премиального сегмента и др.) Исходя из этих предложений был определен средний размер арендной ставки, который положен в основу расчетов доходности будущего объекта в местной новостройке. Эксперты также оценили кадастровую стоимость новостроек, которая важна для подсчета налоговой нагрузки.В итоговый рейтинг вошли пять студий, представленные в пяти столичных проектах бизнес-класса. Среди них два жилых и три апартаментных комплекса.Самый доходный объект, по подсчетам «Метриум», расположен в ЖК «Лайнер» (СЗАО) и принесет владельцу порядка 10,8% годовых. Речь идет о студии площадью 32,6 кв. м за 6 млн рублей. В натуральном выражении операционный годовой доход составит 653 тыс. рублей. Проект расположен вблизи Ленинградского проспекта, где находятся крупные бизнес-центры и штаб-квартиры больших корпораций. В шаговой доступности недавно открыта станция метро «ЦСКА». Срок окупаемости данной студии в «Лайнере» составит девять лет – лучший результат рейтинга.Вторую строчку занимает клубный комплекс апартаментов «Level Павелецкая» (ЮАО), в котором студия площадью 33 кв. м за 7,1 млн рублей принесет владельцу около 10,2% годовых. Аналитики «Метриум» отмечают, что благодаря более удачному расположению и высокому уровню арендных ставок, денежный доход в данном объекте выше, чем у лидера рейтинга. Чистая прибыль от сдачи в аренду этой студии составит 720 тыс. рублей в год. Срок окупаемости апартамента на один год больше, чем у лидера рейтинга – 10 лет.Комплекс «Level Павелецкая» удачно расположен в районе, где протекает активная деловая жизнь. Здесь расположены бизнес-центры «Аврора Бизнес-Парк», «Аквамарин», «Вивальди Плаза», Lighthouse, среди арендаторов которых такие фирмы как Ernst&Young, Siemens, JLL, Knight Frank, KIA Motors Rus, Continental Tyres. При этом в 12 минутах ходьбы находится метро «Павелецкая».«Инвестор должен принимать во внимание наличие потенциальных конкурентов в локации, а также исторический характер района, в котором он выбирает объект для аренды, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер «Level Павелецкая»). – В частности, комплекс «Level Павелецкая» расположен в локации, где предложения новостроек крайне мало, что, впрочем, касается и квартир во вторичном жилом фонде, зачастую находящемся в плачевном состоянии. Это значит, что конкуренция будет невысокой, а риски простоя – минимальны. Между тем на северо-западе и северо-востоке Москвы сегодня возводится очень много новостроек бизнес-класса. На арендные ставки здесь будет оказывать влияние мощный «пресс» конкуренции. Кроме того, следует обратить внимание на объекты в историческом центре Москвы (в частности «Level Павелецкая» находится на границе Даниловского и Замоскворецкого районов). Соответственно, такой объект подойдет не только для долгосрочной, но и краткосрочной аренды, целевой аудиторией которой являются туристы. В этом случае доходность будет на 3-5% выше».Третью строчку рейтинга занимает студия площадью 29,7 кв. м. в ЖК ONLY. Ее стоимость составляет 6,1 млн рублей, а доходность от сдачи в аренду достигает 9,6% годовых, что в натуральном выражении принесёт владельцу 589 тыс. рублей в год. Срок окупаемости данного проекта, как и у «серебряного призера» рейтинга – 10 лет. Комплекс удачно расположен на берегу Москвы-реки в нескольких минутах езды от делового центра столицы – Москва-Сити. Кроме того, в пешей доступности находится новая станция «Шелепиха».«Примечательно, что несмотря на более высокую налоговую нагрузку, апартаменты-студии продемонстрировали более высокую доходность, чем малогабаритные квартиры, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Это связано с тем, что кадастровая стоимость апартаментов примерно в 2-3 раза ниже, чем у квартир в дорогостоящих локациях. Кроме того, рыночная цена этих объектов также ниже. В совокупности эти факторы обуславливают более высокую доходность апартаментов. Не случайно в наш рейтинг попали сразу два проекта, в которых АИЖК выкупило значительную часть объектов для развития рынка цивилизованной аренды. Соответственно, инвесторам, интересующимся арендным бизнесом, следует обратить внимание на комплексы с данным форматом жилья. Кроме того отмечу, что несмотря на более низкую доходность, объекты бизнес-класса генерируют в два раза больше денежной прибыли в год, чем студии комфорт-класса. Таким образом, если инвестор в большей степени заинтересован в высоком операционном доходе, а не быстрой окупаемости, то ему следует предпочесть для аренды объекты бизнес-, а не комфорт-класса».
Основные проблемы загородной «вторички» — морально устаревшие дома и завышенные цены — Мнение
1 июня 2018 15:18
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость разбирались, с какими показателями начала «горячий» сезон загородная «вторичка» Московского региона.«Вполне возможно, что подъем покупательской активности был вызван в том числе и хорошей погодой, которой порадовал нас май, – комментирует руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. – Вместе с тем я считаю, что это также говорит о подвижках в психологии продавцов и покупателей. Первые – пусть и не массово, но понемногу – снижают цены, вторые оперативно реагируют на изменение ситуации и демонстрируют готовность быстрее выходить на сделку».«Вместе с ростом спроса закономерно сдвинулись средние сроки экспозиции объектов, – добавляет руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Сейчас для лотов эконом- и комфорт-классов они составляют 4-6 месяцев, для сегмента “бизнес” и выше – 8-10 месяцев. В начале весны мы могли говорить минимум о восьмимесячных сроках экспозиции, за исключением ситуаций, когда было необходимо срочно продать объект».Что касается покупательских предпочтений, то 39% клиентов на «вторичке» выбрали коттедж, 36% – земельный участок, 23% – дачу и 2% – блокированный дом. Среди популярных локаций 14% лотов было приобретено на Белорусском направлении, 13% – на Рижском, по 10% сделок получили Киевское, Курское и Савеловское направления Подмосковья. 70% реализованных объектов находятся на расстоянии не больше 15 км от Москвы, 13% – от 16 до 45 км, 17% – свыше 45 км.Впрочем, несмотря на оптимистичные показатели, основные проблемы загородной «вторички» – морально устаревшие дома и завышенные цены – все еще актуальны.«Хотя рынок корректируется, темпы этих изменений не столь активны, как нам бы хотелось, – признается Алексей Сенчук. – Мы по-прежнему наблюдаем, что порядка 80% объектов на “вторичке” переоценены в среднем на 40%. Однако хочется надеяться, что позитивные сдвиги не закончатся на высоком весеннем спросе и мы увидим дальнейшее оживление рынка».
Майский день, именины сердца: на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья зафиксирован двукратный скачок числа сделок
1 июня 2018 14:19
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость разбирались, с какими показателями начала «горячий» сезон загородная «вторичка» Московского региона. Так, май порадовал не только хорошей погодой, но и всплеском спроса: в этом месяце было зафиксировано почти в два раза больше сделок, чем в аналогичном периоде 2017 года. Это повлекло за собой сокращение сроков экспозиции до 4-6 месяцев для низшего ценового сегмента и до 8-10 месяцев для остальных классов. И хотя стоимость объектов на «вторичке» в большинстве форматов демонстрирует отрицательную динамику, до 80% лотов остаются переоцененными в среднем на 40%.На сегодняшний день в предложении на вторичном рынке загородного жилья значится 74 221 объект. Наиболее весомая часть ассортимента – 44% – представлена коттеджами, 30% приходится на участки без подряда (УБП), 24% – на дачи и только 2% – на блокированную застройку (таунхаусы и дуплексы). За год экспозиция несколько сократилась – на 3%.Средняя площадь выставленного на продажу коттеджа составляет 244 кв. м, дачи – 129 кв. м, таунхауса или дуплекса – 213 кв. м, УБП – 12 соток. Наибольшие изменения в метраже претерпели дачи: за год их средняя площадь уменьшилась со 191 кв. м почти на треть, в остальных форматах серьезных трансформаций не произошло.За отчетный период средняя цена предложения сократилась во всех форматах, кроме коттеджей. Правда, и их стоимость возросла меньше чем на 1% – с 13 млн руб. до 13,1 млн руб. Самое значительное падение цены – на 19% – зафиксировано у дач. Если весной прошлого года такое домовладение предлагалось в среднем за 5,9 млн руб., то сегодня – за 4,8 млн руб. Участки и блокированные дома подешевели не столь заметно: средняя цена УБП снизилась на 5%, до 2 млн руб., таунхауса или дуплекса – на 3%, до 15,4 млн руб.Однако главное, что отмечают эксперты, – это произошедший на загородной «вторичке» в мае скачок спроса. В последнем весеннем месяце здесь было заключено в 1,9 раза больше сделок, чем за аналогичный отрезок 2017 года.
Майский день, именины сердца: на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья зафиксирован двукратный скачок числа сделок
1 июня 2018 14:19
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость разбирались, с какими показателями начала «горячий» сезон загородная «вторичка» Московского региона. Так, май порадовал не только хорошей погодой, но и всплеском спроса: в этом месяце было зафиксировано почти в два раза больше сделок, чем в аналогичном периоде 2017 года. Это повлекло за собой сокращение сроков экспозиции до 4-6 месяцев для низшего ценового сегмента и до 8-10 месяцев для остальных классов. И хотя стоимость объектов на «вторичке» в большинстве форматов демонстрирует отрицательную динамику, до 80% лотов остаются переоцененными в среднем на 40%.На сегодняшний день в предложении на вторичном рынке загородного жилья значится 74 221 объект. Наиболее весомая часть ассортимента – 44% – представлена коттеджами, 30% приходится на участки без подряда (УБП), 24% – на дачи и только 2% – на блокированную застройку (таунхаусы и дуплексы). За год экспозиция несколько сократилась – на 3%.Средняя площадь выставленного на продажу коттеджа составляет 244 кв. м, дачи – 129 кв. м, таунхауса или дуплекса – 213 кв. м, УБП – 12 соток. Наибольшие изменения в метраже претерпели дачи: за год их средняя площадь уменьшилась со 191 кв. м почти на треть, в остальных форматах серьезных трансформаций не произошло.За отчетный период средняя цена предложения сократилась во всех форматах, кроме коттеджей. Правда, и их стоимость возросла меньше чем на 1% – с 13 млн руб. до 13,1 млн руб. Самое значительное падение цены – на 19% – зафиксировано у дач. Если весной прошлого года такое домовладение предлагалось в среднем за 5,9 млн руб., то сегодня – за 4,8 млн руб. Участки и блокированные дома подешевели не столь заметно: средняя цена УБП снизилась на 5%, до 2 млн руб., таунхауса или дуплекса – на 3%, до 15,4 млн руб.Однако главное, что отмечают эксперты, – это произошедший на загородной «вторичке» в мае скачок спроса. В последнем весеннем месяце здесь было заключено в 1,9 раза больше сделок, чем за аналогичный отрезок 2017 года.