Последние новости рынка недвижимости России
Создание компенсационного фонда изначально было благой идеей — Эксперт
14 августа 2017 17:01
Поможет ли рынку новый компенсационный фонд? Избавит ли он рынок от обманутых дольщиков? Отразятся ли нововведения на стоимости жилья? Алексей Балыкин, генеральный директор Veren Group: — Создание компенсационного фонда изначально было благой идеей. На вооружение принят опыт работы Агентства по страхованию вкладов, который за последние несколько лет доказал свою эффективность. Установленная сумма отчислений в компенсационный фонд в размере 1,2%, сопоставима с отчислениями по договору страхования и стала в некотором смысле уже привычной для отрасли.Тревогу вызывает ряд законодательных постулатов, который войдут в нашу жизнь вместе с вступлением в силу ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Напомню, закон прошел все три чтения в Государственной Думе РФ, одобрен Советом Федерации. При этом положения первоначальной редакции этого документа весьма существенно отличаются от редакции, которая была вынесена на 2 и 3 чтения и в итоге была одобрена парламентариями.Во-первых, водится понятие «специализированный застройщик», который может привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство. Чтобы получить второе, необходимо завершить текущий проект или получать разрешение создавая нового застройщика в группе компаний девелопера. Но многие компании реализуют проекты комплексного освоения территории или развития застроенной территории, полученный ими по результатам торгов. При этом переуступка участков невозможна. В составе таких проектов как правило несколько очередей строительства жилых домов детские сады, школы. В соответствии с новым законом застройщики должны будут построить один дом, ввести его в эксплуатацию и только затем приступать к строительству следующего. Очевидно, что в таком случае исключается параллельное строительство нескольких домов, при этом сроки строительства увеличатся в разы, затянется строительство социальных объектов, что повлечет за собой рост себестоимости строительства.Увеличатся операционные расходы, затраты на СМР, средства девелопера, вложенные в покупку земельных участков, будут фактически заморожены. Очевидно, что в случае принятия закона в настоящей редакции такие проекты попадают в зону риска. Как пример, подпадающий под вышеописанную ситуацию – действующая в Петербурге программа реновации жилья, к которой привлечена одна компания и вовлечено большое количество участков под реновацию.Еще одно из требований к «специализированному застройщику» – наличие по группе компаний застройщика опыта работы не менее трех лет и объема введенного жилья превышающего 10 тыс. кв. м. – на первый взгляд выглядит правильным. Но как работать допустим застройщикам Крыма, который вошел в состав РФ в 2014 году? Застройщиков, которые соответствуют таким требованиям в регионе единицы, а с вступлением закона в силу возможность появления новых застройщиков за счет местного бизнеса будет практически исключено. Это могут быть только представители других регионов.Вызывает вопрос также новшество, касающееся строительства объектов социального назначения. В соответствии с законом, застройщик сможет потратить денежные средства только в случае если возведенный объект останется в общей долевой собственности у участников долевого строительства или будет передан в государственную или муниципальную собственность. Очевидно, что жители не смогут управлять такими объектами как школа или детский сад. Таким образом, закон склоняет застройщиков к безвозмездной передаче соцобъектов в пользу государства и застройщик, построив соцобъект, фактически не может выбирать самостоятельно заниматься его дальнейшей эксплуатацией или передавать государству. Остается только один вариант.Законом также предусмотрен еще ряд нововведений, которые приведут к существенному зарегулированию и ужесточению правил работы отрасли. Среди них требование о наличии на счете застройщика не менее 10 процентов от плановой стоимости строительства к моменту подачи проектной декларации, требование о расчетном счете застройщика и генподрядчика в одном банке и другие.На мой взгляд, при разработке таких законодательных инициатив более активную позицию должны занимать профильные общественные организации, которые как раз и создавались в целях представления интересов отрасли на всех уровнях. В их составе должны появиться практикующие девелоперы, а не теоретики, которые хорошо понимая все нюансы работы строительной индустрии на экспертном уровне обеспечат подготовку эффективных и работоспособных инструментов, которые позволят защитить интересы дольщиков, но при этом не приведут к излишнему зарегулированию в отрасли.
Готов ли покупатель платить за бренд и надежность строительной компании
14 августа 2017 16:28
Готов ли покупатель платить за бренд и надежность строительной компании? Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development:
Правильнее будет говорить «переплачивать», а не платить. И если разделить два понятия – бренда и надежности – то очевидно, что за надежность, за которой стоит опыт компании на рынке и ее репутация, клиент готов платить. Что касается бренда, то есть идейной составляющей, то здесь ситуация другая, и пока покупатель не готов переплачивать за это, но отмечу, что в последнее время наметилась тенденция к изменению существующего положения дел.
Опять же стоит задать вопрос: готовы ли до сих пор покупатели совершать сомнительные сделки по серым схемам? В конечном счете, меры, предпринимаемые государством для защиты покупателей, взывают к здравому смыслу последних. Но приходится констатировать, что до сих пор покупатели находятся даже на проблемные объекты недвижимости, если цена выглядит достаточно привлекательной. Покупатель по-прежнему готов взять на себя высокие риски, а в случае неблагоприятного исхода – как это было, например, с валютными ипотечниками – всё равно идет за решением проблем к государству. Государство, в свою очередь, отвечает на эту ситуацию усилением регулирования отрасли.
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:- Бренд складывается из нескольких составляющих, главная из которых – репутация. Именно она сегодня стала важнейшим фактором при выборе девелоперской компании. По данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), 73% потенциальных покупателей квартиры в Москве поставили на первое место репутацию застройщика. Однако 49% опрошенных москвичей указали на стоимость квартиры, как решающий критерий при выборе жилья. То есть существует очевидное противоречие между желанием клиента покупать жилье у надежного застройщика, но при этом оно должно соответствовать располагаемому бюджету. Именно это противоречие, на мой взгляд, не позволит даже самому брендовому девелоперу только за счет «эффекта айфона» начислить пару-тройку тысяч рублей на квадратный метр в своих проектах. Рынок жилья все-таки работает на других принципах, сильно отличных от рынка массовых потребительских товаров.Госпожа Ван Ли, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
— Общий тренд рынка Петербурга сегодня – движение к большей избирательности и требовательности покупателей, это фиксируют все аналитики отрасли. И это отражается на многих уровнях. Например, сократилась доля объектов эконом-класса, снизился спрос на новостройки за пределами КАД в необжитых районах с отсутствующей инфраструктурой.Выбор компании, которой доверяет рынок и в качестве проектов которой он уверен – это тоже один из аспектов избирательности клиентов. Покупатель сегодня голосует за качественное комфортное жилье, поэтому репутация застройщика здесь очень важна. Сдаются ли объекты компании в срок, продуманы ли планировки в ЖК, грамотно ли он развивает территорию и заботится ли о комфорте жителей. Создает ли обычно застройщик действительно качественные объекты, — вот тот вопрос, ответ на который и дает то, что называется репутацией застройщика.
Второй вопрос касается финансового состояния компании. Сейчас эта тема особенно актуальна на рынке. Во-первых, отрасль переживает период выхода из кризисного состояния. Во-вторых, правила игры для застройщиков ужесточаются, а значит успешное функционирование многих компаний, у которых отсутствует собственный мощный финансовый ресурс, встает под угрозу. Поэтому покупатели более тщательно изучают сегодня этот вопрос, отдавая предпочтение финансово стабильным компаниям.
По-прежнему ли ЦАО Москвы является самым привлекательным местом под строительство элитной недвижимости
14 августа 2017 15:42
По-прежнему ли ЦАО Москвы является самым привлекательным местом под строительство элитной недвижимости? Есть ли ещё перспективные пятна под такую застройку? Есть ли локации которые могли составить или уже составляют конкуренцию по количеству объектов этого сегмента? Юлия Грызенкова ,Доцент кафедры «Ипотечное жилищное кредитование и страхование», Финансовый Университет при Правительстве РФ: — Для локаций элитной недвижимости характерны несколько признаков или критериев, среди которых историческое восприятие места, видовые характеристики, социальный состав жителей, транспортная доступность, экология. Некоторые сдвиги можно увидеть в ЦАО — появление интересных объектов на Таганке, долгое время считавшейся слишком промышленной и загрязненной. Но все же это скорее объекты бизнес-класса.Некоторые объекты в срединной части города в бывших промышленных зонах также позиционируются как элитное жилье, возводимое на территории бывших заводов ЗИЛ и Серп и Молот. Определенный спрос и предложение формируется в связи с нахождением офисов банков и финансовых компаний на Ленинском проспекте и Профсоюзной улице, удачной застройкой района метро «Проспект Вернадского» и «Университет».Определенный интерес для будущей застройки представляют видовые и расположенные не далеко от центра и Москва-сити районы Шелепихинской и Карамышевской набережных, но прежде там нужно провести значительные работы по реновации.
Спрос на инвестиции в торговую недвижимость Европы вырос на 20 процентов
14 августа 2017 14:37
Kalinkа Group отмечает повышенный спрос со стороны российских инвесторов на торговую недвижимость Европы. С начала года данный показатель вырос на 20%. Наибольшим интересом пользуются магазины формата retail box, расположенные в Германии и Австрии.
Ранее российские инвесторы за рубежом предпочитали вкладывать свои накопления исключительно в жилую недвижимость, поскольку это является одним из самых простых способов инвестирования. Сегодня же покупатель стал более разборчивым и профессиональным, и готов рассматривать покупку арендного бизнеса за рубежом.
По данным компании Kalinka International, 75% таких запросов приходится на торговую недвижимость Европы. Одним из наиболее популярных форматов для инвестиций является retail box – небольшие торговые центры, арендная площадь которых составляет от 500 до 2500 кв.м, чаще всего расположенные на трассе с высокой автомобильной проходимостью, на въезде в город.
При этом наибольшим спросом пользуются предложения в Германии и Австрии. «Рынок торговой недвижимости этих стран является одним из самых привлекательных по доходности — 6-9% годовых. Это очень внушительный показатель для таких экономически стабильных стран, как Германия и Австрия», — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
«В связи с повышенным интересом к теме инвестирования в арендный бизнес формата retail box, Kalinka Group проанализировала предложение и создала рейтинг наиболее привлекательных объектов для инвестиций, — комментирует Анастасиа Демидова-Зенонос, генеральный директор Kalinka International. – В short list вошли исключительно объекты с гарантированной доходностью, которая обеспечена договорами аренды на 10-15 лет с предусмотренной индексацией ставки относительно инфляции».
Объем предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости за месяц снизился на 28 процентов
14 августа 2017 13:44
В июле 2017 г. в аренду предлагалось 2 559 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 289 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 28%, а по общей площади — на 31%.
Средняя арендная ставка за месяц не изменилась и составила 18 058 руб./кв. м/год. Курс доллара в июле вырос на 3%, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также выросла на 3% и составила 303$/кв. м/год. За год, с июля 2016 года рублевые ставки не изменились, а долларовые выросли на 6%.Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 52%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (11%).Интересные факты:Средняя запрашиваемая ставка аренды на торговые объекты в центре Москвы за месяц выросла на 16% и составила 62 759 руб./кв. м/год, при этом по давно экспонируемым объектам ставки практически не изменились. Рост арендной ставки произошел в условиях роста доли дорогих объектов со ставкой выше 60 000 руб./кв. м с 33% до 39%.Что касается рынка стрит-ритейла, то объем предложения в центре за месяц по количеству снизился на 30%, а по общей площади на 19%. Средняя ставка аренды выросла на 11% и составила 70 856 руб./кв. м/год, при этом доля дорогих объектов со ставками выше 70 000 руб./кв. м/год выросла с 45% до 54%.