Последние новости рынка недвижимости России

Мнение: Кризис на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга еще не закончился

13 июня 2017 16:55

Александр Морозов, директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci:
— Кризис на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга еще не закончился, рынок находится «на дне». В Москве в сегменте офисной невидимости девелоперская активность остаётся низкой, новые проекты не заявляются. На рынке складов девелоперы также предпочитают заниматься наполнением уже существующих помещений, а не строительством новых.
Вакантность на рынке офисной недвижимости Москвы остается очень высокой и составляет по итогам первого квартала 2017г. 19,7%. Образно говоря. в столице пустует каждое пятое офисное здание. В складском сегменте вакантных площадей значительно меньше – 8,9%. При этом ставки аренды пока еще остаются на «дне», чем арендаторы стремятся воспользоваться, и снять более качественные площади по более низкой цене.
В I кв. 2017 г. в Москве наблюдалось снижение уровня арендной ставки во всех классах офисов на 6–12%. Однако ставки в качественных и востребованных объектах сохранили свой уровень и демонстрируют тенденцию к росту. Запрашиваемая ставка аренды для помещений класса А составила 22 007 руб./кв. м/год, что на 10% меньше 4 квартала 2016 г., в классах В и В эта цифра составила 13 302 руб./кв. м/год и 12 029 руб./кв. м/год соответственно. Условия на рынке пока диктует арендатор: собственник готов предоставить хорошие арендные каникулы, выполнить ремонт за свой счет, уступить в цене. Интересно, что офисные арендаторы. воспользовавшись снижением ставок, стараются арендовать площади как можно ближе к центру города. При этом на офисы в пределах МКАД спрос минимален.
Для складской недвижимости средняя ставка осталась стабильно низкой и составила 3 900/3 600 руб./кв. м/год для помещений классов А и В соответственно. Укрепление рубля может привести к росту арендных ставок.
Спрос на рынке коммерческой недвижимости находится на низком уровне и уступает показателям прошлого года: в офисном сегменте объем реализованных сделок составил около 91 тыс. кв. м, в складском спрос пока находится на одном из самых низких среднеквартальных уровней за последние 3 года, общий объем сделок составил около 182 тыс. кв. м.
На рынке офисной недвижимости самыми активными были представители финансовых организаций – 48% от общего объема, что в абсолютном выражении составило около 44 тыс. кв. м. Также довольно активны были IT- и медицинские компании (11% и 10%). В складском сегменте самыми активными стали дистрибьюторы – 32% сделок, за ними следуют компании производственной сферы (25%) и компании, занимающиеся розничной торговлей (24%).
 

Желания арендодателей и арендаторов остаются без изменений даже в кризисных ситуациях — Эксперт

13 июня 2017 16:44

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse:
— Сегодня многие эксперты рынка и мы в том числе отмечаем, что напряженная ситуация на рынке коммерческой недвижимости спала, и арендаторы, и арендодатели постепенно «приходят в себя». Несмотря на то, что на рынке еще остается вакансия: в классе А – 19%, В – 13%, мы отмечаем ее постепенное снижение, особенно это заметно в А классе. Например, по нашему портфелю (БЦ «Белые Сады», Four Winds Plaza, «Балчуг Плаза» и бизнес-парк «Крылатские Холмы») за последний год вакансия снизилась практически на 10%. Новые сделки также совершаются, за последние два года многие компании смогли расшириться на выгодных условиях, либо улучшить свои условия, переехав в более качественный офис. Особенно это заметно в IT секторе и фармацевтике. Так, например, в 2015-2016 гг. в бизнес-центре А класса «Белые Сады» появилось сразу три фармацевтические компании.
Стоит отметить, что изменилось и сознание арендаторов. Сейчас при выборе нового офиса арендатор смотрит не только на цену и местоположение объекта, но и на ряд характеристик самого здания и окружающего его района. Наличие хорошей и разнообразной инфраструктуры становится одним из основополагающих факторов для принятия положительного решения о заключении сделки.
Более того сегодня базовых услуг (столовые, магазины, кафе, отделения банков и т.д.) становится недостаточно, поэтому арендодатель должен постоянно предлагать что-то новое. Например, активно появляются и новые услуги в виде дополнительных бизнес-функций. В Москва-Сити, где инфраструктура сильно развита, арендаторам предлагаются эксклюзивные форматы по типу закрытых клубов — лаунжы для отдыха, где можно расслабиться, отдохнуть и даже поспать, переговорные кабинеты и конференц-залы высокого уровня.
Говоря о желаниях арендодателя и арендаторов все остается без изменений даже в кризисных ситуациях: арендатор хочет получить качественный офис за умеренную плату, а арендодатель – полностью заполнить здание качественными арендаторами, с которыми будут сохранятся хорошие партнерские отношения даже в непростых на рынке ситуациях.
 

Доля вакантных площадей на рынке Москвы и Санкт-Петербурга не изменилась с прошлого года — Эксперт

13 июня 2017 16:18

Можно ли говорить, что кризис на коммерческом рынке закончился?
Юрий Каплун, директор службы управления недвижимостью:
— Доля вакантных площадей на рынке Москвы и Санкт-Петербурга не изменилась с прошлого года — на уровне 10%. На данный момент низкие темпы ввода новых площадей, поэтому появление свободных объектов связано в основном с отказом арендаторов или с сокращением площадей.
Какие ключевые тенденции рынка можно выделить на данный момент?
— На наш взгляд, основная тенденция — сокращение уровня спекулятивного строительства объектов. Большинство проектов реализуются по схеме built-to-suit или built-to-rent. Как правило, это обусловлено отсутствием свободных денег у девелоперов и, следовательно, попыткой разделить финансовую нагрузку с будущим собственником или арендатором объекта.
Чего хотят арендаторы и арендодатели? С какими проблемами сталкиваются?
— Все хотят стабильности и понимания, чего ждать в ближайшем будущем — 5-7 лет. «Деловые Линии» как арендатор хотят получать качественные объекты, соответствующие нашим требованиям. Причем и за пределами городов-миллионников, а не только в крупных центрах. Мы хотим быть уверенными, что при расширении нашей сети мы сможем арендовать достойный склад в городе-стотысячнике (т.н. light industrial), а не старый советский производственный фонд.
 

За 10 лет своего существования материнский капитал оказал весьма существенное воздействие на рынок — Эксперт

13 июня 2017 15:22

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Количество сделок с материнским капиталом не поддается строгому учету, потому что он не обязательно должен быть заявлен при заключении договора, возможна оплата и в дальнейшем по ходу заключенной сделки. Для застройщика отдельная проблема администрировать такие сделки, чтобы не произошло переуступки прав, и застройщик не поучаствовал в обналичивании средств материнского капитала.
За 10 лет своего существования материнский капитал оказал весьма существенное воздействие на рынок, особенно если говорить о провинции, где сумма материнского капитала является очень значимой по отношению к общей цене контракта и может составлять от трети до половины стоимости объекта недвижимости. В нашем регионе высокие цены на жилье, поэтому материнский капитал не является определяющим стимулом для заключения сделки.
В Петербурге общий бюджет покупки больше, а доля материнского капитала намного меньше. Но, безусловно, такая форма господдержки — важный стимул для сделки. Существует, хоть и немногочисленная, группа покупателей, которые обеспечены жильем, но заключают сделку, чтобы «пристроить» материнский капитал. Это происходит потому, что альтернатива его использования (на образование, пенсионные накопления) – слишком отодвинута во времени. По статистике более 90 % всех сертификатов на получение материнского капитала использованы в сделках с недвижимостью.
 

Приморский район Петербурга стал лидером по объёму предложения в новостройках

13 июня 2017 14:16

Общий объём предложения на рынке первичного жилья в Петербурге сейчас составляет 6 869 800 квадратных метров. Согласно данным пресс-службы оргкомитета Премии UrbanAwards, наибольшая его часть – объекты комфорт-класса: именно на этот формат ориентируются крупнейшие девелоперские компании, и именно он наиболее востребован у покупателей. Лидерами по объёму предложения на первичном рынке жилья стали Приморский, Московский и Выборгский районы Петербурга. Объём предложения в новостройках Приморского района на данный момент достиг 1043 700 квадратных метров, что составляет 15% от объёма предложения всей Северной столицы. Такая популярность неудивительна. За Приморским районом уже давно закрепилась репутация центра активного городского развития, где реализуют проекты жилья на любой вкус и кошелёк практически все крупнейшие девелоперы Петербурга, такие, как SetlCity, Legenda Intelligent Development, Главстрой-СПб, БФА Девелопмент и многие другие. Сейчас на территории района строятся 33 жилых объекта. 17 из них относятся к комфорт-классу, 8 – к бизнес-классу. На эконом-класс и элит-класс приходится по 3 объекта и ещё 2 – на апартаменты. «Приморский район играет роль перехода между урбанизированным центром Петербурга и малоэтажной застройкой курортной зоны, что позволяет ему сочетать преимущества и города, и пригорода. Застройщиков и покупателей привлекает благоприятная экология района, 24% которого занимают «зелёные зоны», а также транспортная ситуация, которая значительно улучшится после реализации ряда проектов, особенно после строительства станции метро «Беговая», приуроченного к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Именно этому масштабному спортивному событию Приморский район во многом обязан ростом своей популярности в последние годы. Важную роль в развитии района сыграет также строительство штаб-квартиры «Газпрома», высотного комплекса «Лахта центр», которое завершится в 2018 году: эксперты ожидают, что после завершения объекта цены на жильё в Приморском районе существенно вырастут», комментирует руководитель Премии UrbanAwards в Санкт-Петербурге Маргарита Смышляева.Второе место в тройке лидеров Северной столицы занимает Московский район. На данный момент на его территории строятся или недавно введены в эксплуатацию 25 жилых объектов общей площадью 741 000 квадратных метров. 13 из них принадлежат к комфорт-классу, 9 – к бизнес-классу, по одному проекту приходится на эконом-класс, элит-класс и апартаменты. Среди жителей Петербурга Московский район, особенно территория возле станций метро «Московская» и «Фрунзенская», известен прежде всего домами сталинской эпохи. Это заставляет девелоперов особенно тщательно подходить к архитектуре новых жилых комплексов, многие из которых построены в стиле «сталинский ампир». В Московском районе представлены проекты таких крупных застройщиков, как ЛСР, ЛенСпецСМУ, Л1, ЦДС, Лидер групп, MirLandDevelopmentCorporation. Район вышел на второе место по объёму предложения на первичном рынке жилья благодаря развитой социальной и транспортной инфраструктуре: на его территории расположены 6 станций метро и 7 станций железной дороги. Кроме того, горожан привлекает значительное количество зелёных зон Московского района: от крупных парков, таких, как Московский Парк Победы, до небольших скверов. Общая площадь зелёных насаждений района – около 1,8 га.Тройку лидеров замыкает Выборгский район. Количество строящихся и недавно введённых объектов в нём больше, чем в Московском, однако их общая площадь меньше. Из 27 жилых комплексов, где есть квартиры в продаже, 16 относятся к комфорт-классу, 7 – к бизнес-классу, 3 – к эконом-классу и один – к элит-классу. Выборгский – один из самых старых и больших районов Петербурга со сложившейся системой социальной инфраструктуры, в которую входят крупнейшие городские вузы: Лесотехническая академия, Институт физической культуры, Военно-медицинская и Педиатрическая академии. Близость крупных лесных массивов, таких, как парк Сосновка или Судзальские озёра, делает район привлекательным не только для тех, кто ищет квартиру в городе рядом с метро, но и для любителей малоэтажных домов рядом с природой. Транспортная доступность Выборгского района обеспечивают шесть станций метрополитена, однако, по мнению экспертов, их уже недостаточно. Администрация Петербурга планирует построить на территории Выборгского района ещё три станции метро, однако сроки этого строительства пока неизвестны. На данный момент район привлекает таких крупных застройщиков, как Л1, ЛенСпецСМУ, Normann, «Пионер», Glorax Development, Лидер групп и многие другие. Тем не менее, пятен под застройку на территории Выборгского района становится всё меньше, так что в ближайшем будущем можно ожидать некоторый спад его популярности.Самый маленький объём предложения на первичном рынке Петербурга, по данным UrbanAwards, в Колпинском и Курортном районах: 58 500 и 57 600 квадратных метров соответственно. Столь низкую популярность этих районов можно объяснить их удалённостью от центра Петербурга, где сосредоточен основной объём рабочих мест. Сравнительно низкая цена квадратного метра не спасает периферийные новостройки.Эпоха сверхдешёвого жилья уходит в прошлое, считают эксперты. В поисках жилья современный горожанин смотрит не только на цену, но и на обустроенное придомовое пространство, локацию, уровень развития транспортной и социальной инфраструктуры, а также экологическую ситуацию в районе. Оптимальное сочетание этих параметров и сравнительно невысокой цены за квадратный метр может обеспечить только жильё комфорт-класса, что делает данный сегмент наиболее популярным. 

Недвижимость Москвы