Последние новости рынка недвижимости России
Эксперты рассказали, где будут строить в Москве в ближайшие 20 лет
31 мая 2017 17:23
31 мая состоялся круглый стол «Тайные ресурсы города становятся явными. Где будут строить в старой Москве в ближайшие 20 лет?», организованный ФСК «Лидер». В дискуссии, посвященной вопросам освоения “скрытых” ресурсов столицы — неиспользуемых промзон и кварталов реновации старого жилого фонда, приняли участие эксперты ФСК «Лидер», «Метриум Групп», Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» и бюро Kleinewelt Architekten. Модератором выступила Валерия Мозганова, руководитель программ по недвижимости радиостанции Business FM.Участники круглого стола рассказали о том, как будет застраиваться Москва, переживающая сейчас настоящий количественный скачок роста предложения новостроек в “старых” границах. Как рассказал директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, в 2015 году произошел «взрывной» рост рынка на территории промышленных зон — предложение увеличилось на 79%. В 2016-м и в первой половине 2017 г. предложение продолжило увеличиваться, что привело к восстановлению объемов нового предложения до рекордных показателей 2002-2007 г (4,5 млн. нового строительства в год). По оценке эксперта, сегодня 75-80% участков под застройку в «старой» Москве — земли промзон. «И количество таких проектов будет расти, — подчеркивает Павел Брызгалов. — Практика их реализации показывает, что покупателей промышленное прошлое площадок уже не пугает и не отталкивает. Один из самых успешных в продажах проектов ФСК «Лидер» — ЖК «Поколение», который стартовал год назад, расположен в промзоне. Проработанная концепция и архитектура проекта плюс транспортная доступность (несколько станций метро и ж/д) позволяют нам продавать проект с опережением плана».Директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина поделилась статистикой, показывающей, за счет каких районов Москвы, преимущественно, и произошел скачок объема предложения в 2016-2017 г.г — это север и восток столицы. «Сейчас в новых проектах на начальной стадии строительства квартиры в данных локациях можно купить по 123-135 тыс. руб./кв.м, при этом средняя площадь проектов снизилась за последние два года минимум на 25-30%. В результате, «входной билет» на московский рынок комфорт-класса сейчас начинается от 2,6-2,7 млн. рублей — подчеркивает эксперт. — Ранее покупатели с таким бюджетом были вынуждены ехать в ближайшее Подмосковье или районы за МКАД: Балашиха, Люберцы, Котельники, Некрасовка».Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум Групп», поделилась статистикой продаж, подтверждающей востребованность нового предложения у покупателей. По словам эксперта, в 2016 году был зафиксирован рост покупательской̆ активности в Москве на 81% к 2015 г. Тенденция развивается и 2017 г.: в 1 квартале было зарегистрировано на 58% больше ДДУ, чем за январь – март 2016 г. В марте 2017 г. был достигнут абсолютный рекорд рынка по этому показателю: 5 418 зарегистрированный ДДУ, что сопоставимо с показателями за квартал в предыдущие три года. «Основных стратегий успеха у застройщиков, позволяющих добиться крайне высокого интереса к своим проектам сейчас две, — отмечает эксперт, — первая — это удержание цены на минимально возможном уровне. Вторая — это «тонкая настройка» на потребителя на свою, возможно узкую, аудиторию с собственными потребностями. Предлагая ЦА проект, «настроенный» на нее, девелопер может не демпинговать. За продукт, идеально подходящий именно ему, покупатель готов даже немного переплатить».Сергей Переслегин, архитектор, партнер бюро Kleinewelt Architekten, отметил, что городу нужна понятная стратегия развития — её мастер-план: «В отсутствие мастер-плана девелоперы самостоятельно ищут площадки для нового строительства, новые территории развития города. Основным источником развития города на сегодняшний момент остаются так называемые «серые зоны», занимающие порядка четверти территории современной Москвы (без учета Новой Москвы). Это зоны промышленных предприятий, грузовых железнодорожных и автомобильных терминалов, гаражных кооперативов, складских комплексов. До недавнего времени к этим территориям не было нормального доступа. Они существовали вне города, не были включены в городскую жизнь. Но в последний год запустилось МЦК, которое стало главным инфраструктурным проектом серых зон. Москвичам открылся новый город, который они до этого не видели. Наложение МЦК на старую инфраструктуру «серых зон» создало потенциал для появления новых центров Москвы. Чтобы новые центры Москвы «заработали», их нужно насытить всем многообразием городских функций. Вокруг этих узлов нужно создать театры, музеи, кинотеатры, магазины, площади, улицы, доминанты. Нужно сформировать уникальный архитектурный облик каждого нового центра. И вокруг этих центров может появляться новая жилая застройка. В такой последовательности новые девелоперские проекты могут быть успешными и Москва имеет шанс наконец-то стать полицентричным городом».Директор Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» Cергей Георгиевский рассказал о нетривиальном опыте поиска скрытых ресурсов для жилищного строительства на примере опыта Европы и Азии — от освоения промзон до намывных территорий, застройки сложного рельефа и полос отвода железных дорог. «На фоне основных мировых столиц, у Москвы есть обширные ресурсы для внутреннего развития, — говорит эксперт. — Любопытно, что при устойчивом мифе о перенаселенности Москвы, у города самая низкая обеспеченность жильем на душу населения: по России – около 19 кв. м, при среднем показателе по стране в 24 кв. м. И даже присоединение Новой Москвы добавило к этому показателю не более 0,6 кв.м. Так что у жителей столицы есть и потребность в новом строительстве и ресурсы для этого — если посмотреть на карты столичных промышленных зон и промышленных объектов, становится совершенно очевидно, что в старых границах город может развиваться еще не один десяток лет».
Покупатели стараются оптимизировать расходы на загородные дома — Эксперт
31 мая 2017 16:25
Новые тренды на рынке элитной недвижимости. Как изменились высокобюджетные лоты за последние годы? Что появилось, а что ушло в прошлое? Марина Шкурко, Управляющий партнер ГК Puzzle Realty:
— Покупатели стараются оптимизировать расходы на загородные дома. Они сократили запросы на размеры участков, отказавшись от пространств, которые им кажутся избыточными. Если раньше состоятельные покупатели предпочитали участки площадью от 40 соток, то сегодня они довольствуются участками в 15-18 соток, считая, что вполне комфортно могут разместиться в таких площадях. Также они покупают более скромные дома.Раньше пользовались спросом коттеджи от 400 кв.м. Теперь же граждане готовы приобретать дома 250 «квадратов», а потом расширяют свое жизненное пространство за счет дополнительных построек: гаражей, бань, гостевых домов и др. На эти строения тратится сумма, близкая к стоимости основного дома. Поэтому общие вложения в особняки со стороны состоятельных граждан изменились незначительно.
Кроме того, сейчас придается большое значение стоимости последующей эксплуатации всего домовладения. Поэтому от дорогостоящих «игрушек» — личных бассейнов, спа-комплексов и пр. – покупатели воздерживаются.
Мнение: Дорогие апартаменты продолжат пользоваться спросом на рынке недвижимости
31 мая 2017 15:44
Как будет развиваться рынок элитных апартаментов? Насколько сильно влияет на спрос и предложение информация о возможности перевода нежилых помещений в жилые?
Ольга Денисова, директор Департамента маркетинга компании «Магистрат» (риэлтор объектов ГК «ИНТЕКО»):
— На наш взгляд, дорогие апартаменты продолжат пользоваться спросом на рынке недвижимости. Во-первых, они дешевле аналогичных квартир, разница в элитном сегменте может доходить до 40-50%. Во-вторых, у многих лотов уникальное расположение.
Например, комплексы апарт-резиденций «Balchug Viewpoint» и «Balchug Residence» находятся всего в 800-900 м от Кремля на острове, где практически запрещено новое строительство. Благодаря расположению они востребованы у деловых людей из Москвы и регионов, чиновников, желающих жить рядом с местом службы, представителей творческой элиты, золотой молодежи, которые хотят быть в центре светской жизни столицы и т.д. Более того, в этой локации и по такой цене аналогичных по уровню лотов практически нет.
В качестве инвестиций такие предложения тоже интересны, причем для разных типов инвесторов. Одни покупают на котловане, чтобы потом продать дороже. Вторые берут под сдачу в аренду, а третьи – «про запас» на разные цели, например, для детей или родителей.
Что касается возможности перевода апартаментов в жилье, то в элитном сегменте это не носит массовый характер. Прописка, чтобы иметь возможность попасть в районные поликлиники, детсады и школы, людям с высоким уровнем дохода не нужна.
Выборгский район является одним из самых перспективных загородных направлений — Эксперты
31 мая 2017 14:57
Выборгский район является одним из самых перспективных загородных направлений. Согласно данным E3 Group, на сегодняшний день продажи в данной локации идут в 62 коттеджных посёлках. Из них в 35 поселках реализуют участки без подряда, в 9 – участки с готовыми домами, в остальных 27 предлагают как участки без подряда, так и часть участков с готовыми домами или обязательным подрядом.
Основной объем предложения сконцентрирован в южной части района, на неё приходится около 85%, остальные 15% расположены в более удалённой от города северной части района. В южной части района представлены коттеджные посёлки разных классовых категорий, однако, большинство предложения сконцентрировано в комфорт-классе – 49%, на бизнес-класс приходится – 22%, элит-класс – 21%, эконом-класс – 8%.
Средняя стоимость земли на юге района в эконом-классе составляет 62 тыс. руб. за сотку, в комфорт-классе – 154 тыс. руб. за сотку, в бизнес-классе – 351 тыс. руб. за сотку, в элит-классе – 415 тыс. руб. за сотку.
В южной части района стоимость участков с подрядом или готовыми домами в комфорт-классе составляет в среднем в готовых КП – 7 млн. руб., в строящихся – 4 млн. руб. В бизнес-классе стоимость в готовых КП составляет около 17,8 млн. руб., в строящихся – около 12 млн. руб. В элитном сегменте аналогичное предложение в готовых КП составляет в среднем 26 млн. руб.
В посёлке Зелёная Роща компания E3 Group реализует коттеджный посёлок комфорт-класса «EcoLife на Заливе», который продолжает единую концепцию «EcoLife в Чудово» – готовые дома с меблировкой и прилегающим земельным участком. Стоимость предложения в «EcoLife на Заливе» начинается от 3,8 млн. руб.
В северной части района большинство предложения приходится на эконом-класс – около 66%, остальные 34% – это коттеджные поселки комфорт-класса.
Стоимость сотки земли в представленных классах жилья здесь выше, чем в южной части района, что объясняется ограниченным количеством предложения, и составляет в эконом-классе около 78 тыс. руб., в комфорт-классе – 181 тыс. руб.
В наиболее удалённой от города части района стоимость домостроений в эконом-классе составляет около 1,9 млн. руб., а в комфорт-классе около 5,8 млн. руб.
«В целом основной спрос Выборгского района приходится на южное побережье Финского залива, – отмечает Анастасия Тузова, президент ГК E3 Group, – поэтому там концентрируется максимальное предложение жилья бизнес- и элит-класса. Это объясняется непосредственной транспортной доступностью к городу, экологической составляющей и видовыми характеристиками побережья. Основной покупатель здесь – это молодые семейные пары с детьми».
Архсовет Москвы единогласно одобрил концепцию развития Военной Академии им. Петра Великого
31 мая 2017 14:56
Архитектурный совет Москвы 31 мая рассмотрел предварительную концепцию развития территории бывшей Академии РВСН им. Петра Великого на Москворецкой набережной, инвестор на которую в дальнейшем определится на торгах. Согласно концепции, исторические здания комплекса будут сохранены и приспособлены под гостиничную функцию, а сама территория станет проницаемой и многофункциональной. «Сегодня Архитектурный совет рассмотрел концепцию развития территории бывшей Военной Академии, подготовленную Москомархитектурой по поручению мэра Москвы Сергея Собянина. Мы специально делаем это на ранней стадии, чтобы инвестор, который потом придет на эту площадку, получил разрешительную документацию уже в соответствии с этой концепцией и делал проект на основе того, что разработано экспертами и обсуждено публично, как мы это сделали сегодня, — отметил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. — Мы надеемся, что этот прецедент станет в дальнейшем эталоном работы с подобными объектами наследия в центре города».Как рассказал Сергей Кузнецов, комплекс Военной академии перешел городу от Министерства обороны. Общая площадь территории 11 га, она ограничена Москворецкой набережной, улицей Солянка и Устьинским проездом, переходящим в Большой Устьинский мост. В общей сложности здесь расположены порядка 30 строений, 5 из которых являются объектами культурного наследия и 4 представляют собой ценные градоформирующие объекты. Знаковым, в частности, является Воспитательный дом, построенный архитектором Карлом Бланком в 1764-1781 гг. Собственно Академия РВСН находилась здесь с 1938 по 2013 гг.До настоящего времени территория использовалась в закрытом режиме. Основная задача, как подчеркнул главный архитектор, сохранив все ценное, вернуть ее в городской оборот, развить в плане общественного и социокультурного использования. Основными принципами концепции являются разнообразие функций и сценариев использования территории с превалированием жилой функции в виде гостиницы и апартаментов, а также развитие публичного проницаемого пространства путем формирования центрального бульвара и системы скверов и общественных пространств. Предполагается развитие стрит ритейла, интеграция территории с парком «Зарядье» и другими пешеходными маршрутами города, а также внедрение дополнительных функций, например, в виде спортивно-оздоровительного центра, культурно-образовательных институций, видовых площадок и проч.«Мы опробовали новый формат представления проекта на Архитектурном совете в виде концепции градостроительного развития, — рассказал Кузнецов. — Обычно мы смотрим проекты, уже получившие все градостроительные решения. Польза такого похода в том, что в концепции четко описаны все действия, предвосхищающие правильное дальнейшее развитие проекта. Если этого не делать, то инвестор получит на руки документ, который дает ему полную свободу действий и часто, к сожалению, не во благо проекту. Военная Академия — один из важнейших московских памятников, и я очень рад, что сегодняшняя дискуссия с экспертами, членами Архсовета, Архнадзора, представителями Департамента культурного наследия получилась плодотворной, а сама концепция заслужила положительную оценку».