Последние новости рынка недвижимости России
Насколько существенно упадет стоимость жилья эконом-класса
7 февраля 2017 17:15
Станет ли жильё доступным? Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье? Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках?
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation: В текущей ситуации предпосылок к снижению стоимости квартир в новостройках я не наблюдаю. Помимо прочих факторов (удорожание строительных материалов, ужесточение законодательства и др.), возросшая социальная нагрузка по строительство дорог и социальной инфраструктуры также не способствует удешевлению жилья.
Курс валют влияет на стоимость недвижимости, но не мгновенно, а имеет отложенный эффект. Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group:
Я бы так сформулировала вопрос о доступности жилья – насколько существенно упадет стоимость жилья эконом-класса?
Хорошие новости: стоимость падает и к дальнейшему ее снижению есть все предпосылки:
1. Снижение спроса: в связи с ужесточением контроля за миграционной политикой спрос на покупку и, особенно, аренду жилья существенно упал. Владельцы все еще держат цены предложений на покупку жилья высокими, но по сделкам видно, что так называемая «скрытая скидка» достигает 30%.
2. Недоступность массовой ипотеки: на фоне достаточно высоких ставок по ипотеке и ужесточения требований к заемщикам, бума покупок на таких условиях пока нет. Серьезную активизацию спроса на ипотечное кредитование жилья я прогнозирую при ставках 6-8% годовых в рублях.
3. Более-менее доступные цены на жилье в новой Москве, но неразвитость инфраструктуры, в первую очередь — транспортной, пока сдерживает спрос. Поэтому по мере развития сети дорог и метро в удаленные микрорайоны, цены там будут расти.
4. Налоги от кадастровой стоимости также сдерживающий фактор: пока население не привыкнет к новым цифрам в налоговых требованиям – понадобится время, чтобы привыкнуть к тому, что придется платить не 300 рублей за «сталинку» в центре Москвы, а как минимум 70 тыс в год… Те, кто «нахватали» спекулятивных или инвестиционных квартир, будут вынуждены либо выставлять их на продажу (если они не сдаются в аренду), либо платить «по полной» безо всяких льгот.
Пока тенденция к снижению стоимости жилья остается на уровне 7-10% в 2017 году – для жилья эконом-класса.
Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье?
Теперь по поводу новостроек: все дома строятся за кредитные средства. Проектное финансирование практически всеми банками, кроме Сбербанка, остановлено – в остальных крупных банках оно едва теплится. В новые проекты банки заходить не хотят, ставки по кредитам очень высокие, поэтому пока банки не пересмотрят процентную политику по кредитованию строительства и не «откроют» проектное финансирование – ждать снижения цен на жилье в новостройках нет смысла. А ставки будут снижены тогда, когда ЦБ снизит учетную ставку хотя бы до 7-8%.
Для элитной и загородной недвижимости существенного падения цен не предвидится.
Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости? На жилье эконом-класса – нет. На элитное с отделкой – да влияет, т.к отделка в основном из импортных материалов. Алексей Головченко, член Генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», управляющий партнер юридической компании «ЭНСО»:
— Жилье, безусловно, уже в 2017 году станет еще доступнее. Причиной тому служит насыщенность рынка недвижимостью, которая на сегодняшний день является неликвидным активом. Неликвидным активом она является, поскольку раньше помимо обычных покупателей квартир на этом рынке также были инвесторы-спекулянты, которые покупали большие объемы недвижимости на определенных этапах, а затем перепродавали их, получая доходность. На сегодняшний день недвижимость в России не является инвестиционно-привлекательным активом.Вероятнее всего, исходя из текущей ситуации, стоимость недвижимости должна понижаться. Такой вывод можно сделать в связи с тем, что: дешевых денег не появляется; нет перспектив для вложения денег инвесторами в данную отрасль; стоимость содержания недвижимости высокая; налоги на недвижимость растут. Также появляются и новые налоги на недвижимость, например: при перепродаже недвижимости раньше, чем через 5 лет владения ей, обязали платить налог с кадастровой стоимости жилья. Вносит свой вклад и тот факт, что банки относятся с недоверием к строительным организациям.
В связи со всеми вышеперечисленными обстоятельствами на рынке недвижимости в качестве покупателей остались только те люди, которым действительно нужно жилье (молодые семьи, например).
Избыток предложений на рынке, а также желание инвесторов и застройщиков продать имеющиеся объекты – это предпосылки к снижению стоимости недвижимости.
Что касается курсовых колебаний, курс доллара и евро влияет скорее не на конечную стоимость объектов, а на их себестоимость, поскольку стоимость недвижимости определяется другими факторами (стоимость на рынке, наличие/отсутствие дешевых кредитов; наличие/отсутствие отложенного спроса).
Большинство застройщиков не рискует прибегать к явному снижению цен — эксперт
7 февраля 2017 16:22
Алексей Попов, Руководитель аналитического центра ЦИАН: — Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье?В рамках продолжающегося экономического кризиса цены на жилье в России меняются под взаимным воздействием 2 групп факторов — снижаются реальные доходы населения (т.е. падает спрос), увеличивается число квартир в активной реализации (т.е. растет предложение). Особенно сильно рост предложения заметен на первичном рынке, а также в недавно сданных домах (многие из тех, кто покупал квартиры в периоды скачков валютных кусов в 2014 году, вывели в реализацию свои приобретения). Большинство застройщиков не рискует прибегать к явному снижению цен и облекает этот процесс в формат представления существенных скидок под различные акции. Средние цены на большинстве рынков жилья на протяжении 2 последних лет не имеют четко выраженной тенденции, их колебания сильнее зависят от изменения структуры предложения, а не от ценовой политики застройщиков.- Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках?В большинстве региональных центров заметное снижение цен маловероятно, так как текущие уровни и так близки к сумме строительной себестоимости и весьма умеренной маржи застройщиков. В Московском регионе, Санкт-Петербурге определенный резерв для снижения цен есть, но реализация этого сценария пока выглядит маловероятной. Текущие ценовые уровни отражают актуальный баланс объема предложения и уровня платежеспособного спроса, сложившийся на этих рынках. — Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости?Строительная отрасль умеренно зависит от колебания валютных курсов. Импортная составляющая в конечной цене квартир невысока. В премиальных сегментах объем затрат в абсолютном выражении на зарубежные строительные и отделочные материалы выше, но их доля все равно не высока и напрямую не оказывает влияния на колебания цен. На вторичном рынке «статистическое» влияние валютных курсов на уровень цен заметно, к примеру, в престижных районах Москвы, где значимая доля квартир выставлена в реализацию теми гражданами, которые постоянно проживают в других странах и ожидают от сделки со своей столичной квартирой дохода в иностранной валюте «в ценах 2013 года». Как правило, эти лоты долго находятся в экспозиции, искусственно завышая средний уровень цен предложения, но редко завершаются заключением реальных сделок.
Плюсы и минусы квартир евро-формата
7 февраля 2017 15:46
Жильё евро-формата. В чем плюсы и минусы таких квартир? Кто выбирает такое жильё и почему? Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:– В эконом-классе пользуются спросом так называемые евроформаты, условно двухкомнатные, а на самом деле однокомнатные квартиры, в которых совмещена кухонная и гостиная зоны. По сути еврожилье — это промежуточное звено, ориентированное на покупателей, которые пока не могут позволить себе полноценные двух- и трехкомнатные квартиры, однако уже имеют достаточно сбережений, чтобы отказаться от крошечных студий и типовых «однушек». Европланировки не от хорошей жизни. В сознании российского покупателя прочно засели слова профессора Преображенского, что оперировать нужно в операционной, обедать в столовой, гостей принимать в гостиной.
Мнение: В краткосрочной перспективе колебания валют не влияют на стоимость недвижимости
7 февраля 2017 14:59
Станет ли жильё доступным? Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье? Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»: На сегодняшний день предпосылок для снижения цен нет: напротив, за вторую половину 2016 года средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте Москвы выросла на 4,2%. Низкая платежеспособность клиентов уже вынудила большинство застройщиков безжалостно урезать свою маржу, поэтому сейчас более значимым фактором становится себестоимость строительства, а она возрастает. Дорожают стройматериалы и услуги (реклама, маркетинг), сопряженные с реализацией крупных проектов. Иными словами, собственные ресурсы застройщиков для снижения цен практически исчерпаны.
Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках? Полагаю, что в текущей ситуации снижению цен на недвижимость могло бы способствовать повышение объемов кредитования строительного сектора и снижение стоимости проектного финансирования. В России по-прежнему сохраняются одни из самых высоких по сравнению с развитыми странами ставки по кредитам (свыше 15%), которые изначально делают экономику проектов напряженной, а конечный продукт – жилье – дорогим. То же самое касается и ипотеки: несмотря на позитивную тенденцию к снижению стоимости ипотечного кредитования (для готовых новостроек – около 12%, а для строящихся – 11,6%), банковские займы на покупку жилья остаются дорогими. В развитых странах ставки по ипотеке сегодня не превышают 3-4% годовых. Полагаю, что без насыщения экономики и потребительского рынка долгими и дешевыми деньгами жилье никогда не станет доступным для большинства россиян.
Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости? В краткосрочной перспективе колебания валют не влияют на стоимость недвижимости, но способствуют снижению или увеличению покупательской активности. Однако в долгосрочном периоде ослабление рубля означает рост стоимости импортных товаров, что сразу сказывается на строительной отрасли. Мы зависим от импорта продукции зарубежного строительного машиностроения (краны, экскаваторы, бульдозеры, машины), технологического оборудования (системы тепло-, водо- и энергоснабжения), фурнитуры и отделочных материалов (окна, двери и т.п.). В этих условиях снижение стоимости рубля будет пропорционально вести к удорожанию недвижимости.
Предпосылки для снижения стоимости на рынке жилья отсутствуют — эксперт
7 февраля 2017 13:47
Станет ли жильё доступным? Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье? Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках? Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development: — Несмотря на высокий уровень предложения, предпосылки для снижения стоимости на рынке жилья отсутствуют. Дело в том, что на протяжении последних трех лет девелоперы практически не повышали цены. Средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье по итогам 2016 года составила 82 тысячи рублей, что всего на 1,2% выше, чем в 2014 году. Одновременно за этот период произошло несколько серьезных событий, повлиявших на себестоимость проектов. Прежде всего, речь идет о кратном обесценивании рубля. Проблема в том, что строительная отрасль во многом зависит от импорта. В результате высокой волатильности заметнее всего подорожало инженерное оборудование и элементы облицовки фасада. Парадоксально, но даже на металл и арматуру стоимость пошла вверх, хотя речь идет о производстве на территории нашей страны.Дело в том, что рынок строительных материалов в большинстве регионов России пока не системен и зачастую контролируется несколькими крупными игроками. Используя свое положение, они повышают цены на стройматериалы пропорционально удорожанию импортных, часто без весомых на то оснований. До тех пор, пока на рынке стройматериалов сохранится такая же бессистемность, девелоперы вынуждены будут играть по правилам, установленным монополистами. Сегодня крайне необходима поддержка небольших производителей со стороны государства в части кредитования и налоговых льгот, что позволит расширить рынок, сформировать полноценную конкурентную среду и создать противовес крупным игрокам. Как следствие, снижение цен на стройматериалы позволит пересмотреть себестоимость и предложить конечному покупателю более доступный продукт.Помимо роста курса доллара и монополии на рынке стройматериалов, на конечную цену квадратного метра оказывают влияние изменения в 214-ФЗ. Это введение эксроу-счетов, создание компенсационного фонда, налог на непроданные квартиры и пр. Все это, безусловно, необходимо для освобождения рынка от неблагонадежных застройщиков. В то же время стоит понимать, что девелоперам в итоге придется либо частично пересмотреть цены, заложив дополнительные затраты в общую стоимость, либо сократить маржинальность. С учетом того, что некоторые застройщики уже работают «на грани фола», у них уже нет внутренних ресурсов для снижения себестоимости.Таким образом, на протяжении последних двух лет стоимость «квадрата» на первичном рынке Подмосковной недвижимости сохранялась преимущественно благодаря уменьшению доходности девелоперского бизнеса, однако пределы сокращения цен за счет маржи застройщика уже достигнуты, и продолжения этой тенденции ждать не стоит. Соответственно, с учетом текущих реалий рынка пока предложить более доступный продукт не представляется возможным. И без помощи и льгот для девелоперов со стороны государства ситуация не изменится. Возможно, стоит актуализовать строительные нормы по обеспечению социальной инфраструктурой с учетом территориального признака и уже сложившейся застройки. Последние несколько лет власти не упрощают, а только ужесточают требования, предъявляемые к застройщикам по социальной нагрузке (количеству школ, детских садов, поликлиник). Однако стоит рассматривать нормы по обеспеченности населения детскими садами и школами не только с точки зрения цифр, но и реальной ситуации. Только такой подход властей поможет создать нам комфортную среду и одновременно дать возможность снизит себестоимость строительства вместе с рыночными ценами для покупателя.