Последние новости рынка недвижимости России
Эксперты подвели итоги IV квартала 2016 года на рынке торговой недвижимости Москвы
6 февраля 2017 17:10
Масштабы ввода и процент заполняемости новых ТЦ на момент открытия привели к тому, что средний уровень вакансии в сегменте на протяжении всего 2016 года показывал рост, а арендные ставки – падение. Так, на конец декабря рост доли свободных площадей составил 21,4% относительно IV квартала 2015 года, а заявленные арендные ставки в среднем снизились на 8,5-11%. Но, несмотря на это, говорить о стагнации отрасли не приходится: помимо ввода в эксплуатацию качественных проектов, на рынок не побоялись выйти и новые торговые сети. В 2016 году сегмент торговой недвижимости Москвы преследовали как позитивные, так и негативные тренды. «Вышедшие на рынок за прошедший год 530 тыс. кв. м арендопригодных площадей в целом свидетельствует о снижении темпов нового строительства. Так, в 2016 году рынок вырос только на 9%, в то время как в 2015 году он увеличился на 11,5%, а в 2014 году – на 18,6%. Однако в современной реальности небольшой ввод позволяет сдержать уровень вакансии, поэтому с поправкой на экономическую ситуацию этот итог года можно назвать скорее удачным», — полагает Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar.
По мнению экспертов, начало 2017 года принесло рынку торговой недвижимости ряд положительных изменений. «Возросший спрос на качественные площади со стороны международных торговых сетей и выход на Московский рынок крупных региональных ритейлеров спровоцировали незначительный рост арендных ставок, что свидетельствует о постепенном восстановлении и наличии потенциала в этом сегменте», — отмечает Егор Левченко, руководитель департамента торговой недвижимости ILM.Предложение
По данным департамента управления активами NAI Becar, общий объем предложения на рынке качественной торговой недвижимости российской столицы по итогам IV квартала 2016 года увеличился на 2% относительно предыдущего квартала и составил 6,41 млн кв. м арендопригодных площадей.
Так, в IV квартале на рынок было выведено 4 торговых комплекса совокупной площадью 273 тыс. кв. м, что на 56% ниже показателей III квартала и на 50% ниже результатов аналогичного периода 2015 года.
Особая активность в 4Q наблюдалась на рынке Подмосковья. Так, в Пушкине был запущен гипермаркет строительных и отделочных материалов «Леруа Мерлен» общей площадью 17,7 тыс. кв. м, а торговая сеть «Globus» открыла гипермаркет на 23 тыс. кв. м. Планируется, что он станет частью будущего ритейл-парка в Одинцовском районе Московской области. Кроме того, на территории ТРЦ «Вэйпарк» заработал горнолыжный комплекс со сноупарком.Спрос
Несмотря на не самые утешительные показатели года, среди магазинов, открывшихся в торговых центрах Москвы в IV квартале 2016 года, были бренды, выходящие на российский рынок впервые. Так, первый флагманский бутик итальянского бренда «Elisabetta Franchi» открылся в ТРЦ «Метрополис», первый в России монобрендовый магазин британского фэшн-ритейлера «Superdry» начал работу в ТРЦ «Мега Химки», новый бар-ресторан Steak It Easy – в ТРЦ «Афимолл Сити».
В отчетном периоде было отмечено и несколько крупных сделок по аренде, заключенных, как маститыми игроками рынка, так и новичками. Так, ГК «Детский мир» арендовала 8,3 тыс. кв. м на трех этажах торговой галереи «Модный сезон». Этот супермаркет станет самым большим магазином сети в России. Две крупные сделки были заключены в строящемся ТЦ «4DAILY». Торговая сеть «Мираторг» арендовала 3,5 тыс. кв. м и еще на 1,7 тыс. кв. м откроется первый магазин «Эконом Универмаг №1», который будет предлагать одежду и обувь для всей семьи, товары для дома и пр.
Первые два фитнес-клуба новой сети «Raketa» площадью 2,7 тыс. кв. м каждый планируется открыть в январе 2017 года в ТЦ «Mari» и ТРЦ «Columbus». Якорным арендатором в ТЦ «Зеленый» выступил супермаркет «SPAR», который арендовал площадь 1,32 тыс. кв. м.
Интересным событием стал анонсированный выход на московский рынок регионального игрока – сети парфюмерных супермаркетов «Золотое Яблоко». Первый магазин бренда в столице займет 1,2 тыс. кв. м в ТРЦ «Кунцево Плаза». Эксперты сомневаются, что это будет началом экспансии региональных ритейлров в столицу, но прецедент сам по себе достаточно значительный.Вакансия и коммерческие условия
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы выросла за IV квартал 2016 года еще на 4,2%, и на конец отчетного периода средний уровень вакансии составил 12,5%. Наиболее проблемная ситуация наблюдалась во вновь открывшихся ТЦ, где свободно порядка 40-60%, за исключением 2-й очереди «FASHION HOUSE Outlet Centre Moscow».
В тоже время аналитики NAI Becar отметили незначительный рост арендной ставки торговой галереи до 38,9 тыс. рублей за 1 кв. м/год, который, по мнению экспертов, был обусловлен ротацией свободных помещений. Средняя заявленная арендная ставка для якорных арендаторов вполне ожидаемо снизилась еще на 2,4% – до 12,9 тыс. рублей за 1 кв. м в год.Прогноз
Согласно прогнозам Минэкономразвития России в 2017 году предполагается возобновление экономического роста и выход реальных располагаемых денежных доходов населения в область положительных значений, а это повлечет за собой и оживление розничной торговли.
Пока же игроки рынка строят осторожные планы. На текущий момент в 2017 году анонсирован ввод порядка 450 тыс. кв. м арендопригодных площадей в качественных торговых центрах. Однако, эксперты NAI Becar полагают, что наиболее вероятным является прогноз в 260-300 тыс. кв. м., из которых порядка 30% придется на Московскую область.
Ожидается, что доля свободных площадей в уже работающих объектах снизится примерно до 10-11%. Но вывод новых торговых центров негативно скажется на среднерыночном уровне вакансии. С учетом расчетной заполняемости новых ТЦ на уровне 50% вакансия в целом по рынку может возрасти до 15%.
При этом, ТЦ, открытие которых анонсировано на начало 2017 года заявляют более высокие арендные ставки, чем в среднем по рынку, что может привести к росту средних показателей на 3-4%.
Аналитики зафиксировали снижение цен продажи коммерческой недвижимости на протяжении всего года
6 февраля 2017 16:25
RRG подвела итоги на рынках Купли-продажи и Аренды коммерческой недвижимости Москвы за период декабрь 2015 г. – декабрь 2016 г.Аналитики фиксировали снижение цен продажи на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10%, а долларовых – 20%. Средневзвешенная цена (по всем сегментам рынка) в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или 3 016$/кв.м.Негативная коррекция цен наблюдалась по всем сегментам и составила: 8% по торговым объектам, 3% — по офисным, 4% — по производственно-складским и 10% — по помещениям свободного назначения. Падение цен в условиях наблюдаемого сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22% и составил 495 млрд. руб.В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:
— с января по июнь средний уровень ставок снизился;
— с июня по декабрь — незначительно вырос.Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка (по всем сегментам) составила 18 099 руб./кв.м./год, или 291$/кв.м./год.Средняя ставка на торговые помещения выросла на 8% до 32 255 руб./кв.м/год, на офисные – снизилась на 6% до 16 705 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения – на 4% и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по динамике ставок, пользовались торговые помещения.Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2015 по декабрь 2016 года составило 21% по торговым, 31% — по офисным помещениям и 16% — по производственно-складским помещениям.
Мнение: Доступность жилья не всегда должна обеспечиваться возможностью его покупки
6 февраля 2017 15:54
Станет ли жильё доступным?Юлия Грызенкова, Доцент кафедры «Ипотечное жилищное кредитование и страхование»
Финансовый Университет при Правительстве РФ: — Доступность жилья не всегда должна обеспечиваться возможностью его покупки. В практике развитых стран мира часто используется механизм предоставления муниципального и частного арендного жилья. В этом случае права арендаторов довольно хорошо защищены, оговаривается возможность увеличения стоимости найма, вопросы ремонта, выселения и продления договора.Арендатор муниципального жилья в многих случаях имеет право воспользоваться существующими программами льготного выкупа арендного жилья. Арендным жильем пользуется существенная доля населения Евросоюза, это жилье является реально доступным, хотя и существуют очереди на заключение договора аренды.В России для создания эффективного рынка арендного жилья нужно приложить как усилия к выводу существующих арендных отношений из теневой экономики, так и формированию адекватной нормативно-правовой базы. Безусловным препятствием для муниципальной аренды является право бесплатной приватизации, которым обладают российские граждане. Но есть все предпосылки для прекращения бесплатной приватизации жилья в ближайшем будущем.
На стоимость недвижимости влияют многие факторы, среди которых многое значит стоимость земли с учетом компенсации затрат на развитие социальной и транспортной инфраструктуры, подключения к коммуникациям, собственно себестоимость строительства. С этими факторами можно работать и для этого создан Единый институт развития в жилищной сфере (АИЖК), который предпринимает в последнее время активные меры для решения этих вопросов по всей России.
Ресторанные улицы лидируют по заполняемости среди торговых коридоров Москвы
6 февраля 2017 15:46
Доля свободных помещений на основных торговых улицах Москвы, по оценке экспертов JLL, сократилась за 4-й квартал 2016 года на 0,6 п.п. и составила 9,6%. Топ-3 наиболее заполненных локаций сформировали Камергерский переулок, улицы Мясницкая и Арбат с уровнем вакантности в 4,0%, 5,6% и 7,1% соответственно.
Лидеры – ресторанные улицы, на которых основное число арендаторов представлены заведениями общественного питания. Первым по доле кафе и ресторанов в составе занятых помещений является Камергерский переулок – в нем показатель составляет 84%, второе место занимает Мясницкая улица – 40%.
«Рестораны исторически являются основными игроками на рынке основных торговых коридоров – центральные улицы привлекают их высоким трафиком. Доля ресторанов и кафе в общей структуре арендаторов стрит-ритейла сегодня составляет 32%, они также формируют значительную часть нового спроса – 28% в общем объеме заявок на центральные локации в 4-м квартале, – комментирует Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве. – Несмотря на сложную экономическую ситуацию, представители данного сегмента продолжают развиваться. Мы наблюдаем большое число открытий новых заведений и расширение существующих сетей как бюджетного, так и премиального сегментов».
«В течение 2016 года значительно сократилось число арендаторов сегмента “банки и услуги” на центральных улицах Москвы: если в 1-м квартале они занимали 17,1% помещений, то к концу 4-го квартала – лишь 13,6%. Спрос с их стороны также снижается; основной причиной этого является продолжающаяся политика Центрального Банка по “оздоровлению” финансового сектора, – отмечает Екатерина Андреева, аналитик рынка торговых площадей и инвестиций компании JLL. – В то же время мы видим растущий интерес к помещениям стрит-ритейла от fashion брендов, которые рассматривают возможности в самых центральных локациях, вблизи Кремля. Мы ожидаем дальнейшего снижения доли вакантных помещений на торговых улицах в 2017 году, в том числе благодаря новым открытиям магазинов одежды и обуви».
Уровень ротации снизился в 4-м квартале на 2 п.п. до 6%. Самый высокий показатель наблюдался на 1-й Тверской-Ямской улице (13%), Большой Дмитровке (11%) и в районе Патриарших прудов (10%). Среди интересных открытий стоит отметить кондитерский магазин «Рот Фронт» на 1-й Тверской-Ямской; галерею фотографии Lumas, ресторан «Краснодар» и «Барбершоп» от Тимати на Большой Дмитровке; в Спиридоньевском переулке появился магазин селективной парфюмерии Molecule.
Ставки аренды на рынке стрит-ритейла Москвы оставались стабильными на протяжении всего года, максимальная ставка находилась на уровне 250 тыс. руб. за кв. м в год. В то же время в 4-м квартале был отмечен рост средней ставки аренды на улицах Новый Арбат (до 115 тыс. руб. за кв. м в год) и Тверская (до 105 тыс. руб. за кв. м в год).
«Одной из причин такой динамики стала проведенная летом 2016 года реконструкция этих улиц, что повысило спрос на них со стороны арендаторов. Аналогичная ситуация наблюдалась на Кузнецком Мосту, который после обновления в 2015 году, стал активнее заполняться fashion магазинами, кафе и ресторанами, – отмечает Наталья Озерная. – После ухода с рынка наиболее привлекательных помещений на Кузнецком Мосту внимание брендов одежды и обуви в 2017 году будет сфокусировано в первую очередь на Тверской, что приведет к дальнейшему сокращению вакантных площадей на этой улице».
Покупатели из Подмосковья уже рассматривают варианты приобретения проектов в Москве — эксперт
6 февраля 2017 14:50
Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер»:- Жилье уже стало доступным. Потенциальные покупатели из Подмосковья уже рассматривают варианты приобретения проектов в Москве, так как ценник в столице стал более привлекательным. В ближнем Подмосковье появились покупатели, которые ранее и не думали, что смогут себе позволить приобрести там жилье. В Москве заметно увеличение строительства жилья комфорт-класса и класса эконом плюс. В выигрыше проекты эконом-класса при среднем ценнике 150 тыс.руб. за кв. метр, но при этом периодически можно встретить предложения и 110-120 тыс.руб. за кв.метр. В целом за 2016 год весь рынок недвижимости в Москве и Подмосковье сильно просел в ценовом диапазоне. По итогам года цены снизились на 10-15% в сегменте комфорт-класса. В сегменте бизнес-класса до 20%, элитный сегмент долго держался, но тенденция к снижению также уже заметна, цены уже просели на 10%. Все девелоперы предлагают скидки, на рынке можно встретить даже предложения до 30%, льготные ипотеки без первоначального взноса, беспроцентные годовые рассрочки и многое другое.Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье?В Московской области в связи с переизбытком квадратных метров, предпосылки снижения стоимости в новостройках есть. Застройщики идут на такие шаги лишь бы выстоять в сложный период, многие предлагают квартиры с большим дисконтом. Это не массовое снижение стоимости квадратного метра, все зависит от локации. Если рынок будет переполнен еще большим предложением новостроек, то снижение стоимости будет проходить на грани рентабельности застройщика.Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках?Все, что должно было произойти, уже произошло. Уже сегодня, многие из застройщиков в Подмосковье начинают работать практически себе в убыток.Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости?Это уже не влияет.